Poniedziałek, 19 II 2018 r.
Nr 32/2018 (2371)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


8 stycznia 2008 r.

Administrowanie i zarządzanie nieruchomościami

Do końca pierwszego kwartału każdego roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej musi zwołać coroczne zebranie sprawozdawcze. Przedmiotem zebrania powinno być podjęcie uchwały w sprawie absolutorium dla zarządu (zarządcy). Jest to forma oceny i rozliczenia za rok jego działalności. Często dochodzi do sporów między zarządcą a Zarządem co do zakresu czynności i obowiązków jakie ciążą na tym pierwszym. Warto więc sobie przybliżyć znaczenie pojęć określanych jako administrowanie i zarządzanie nieruchomością, które w praktyce są często mylone.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

Zarządzanie nieruchomością to szerszy zakres czynności niż administrowanie. Rolą zarządcy jest aktywne zarządzanie majątkiem właściciela ulokowanym w nieruchomości, natomiast administrowanie to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności zwianych z obsługą nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość (zob. art.185 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przy administrowaniu nieruchomością decyzje są podejmowane przez właściciela lub w przypadku wspólnoty mieszkaniowej przez jej Zarząd. Administrowanie nieruchomością to przejęcie większości obowiązków związanych z utrzymaniem, a pozostawienie Zarządowi Wspólnoty wszelkich decyzji dotyczących nieruchomości.


Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców nieruchomości lub przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami odbywającą się na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, w imieniu której działa Zarząd Wspólnoty.


We wspólnotach mieszkaniowych zarządzanie to faktyczne wykonywanie czynności „zarządu zwykłego” przez Zarząd Wspólnoty lub osobę z licencją zarządcy nieruchomości. Czynności „zarządu zwykłego to najprościej mówiąc wszystkie czynności, dla których ustawodawca nie zastrzegł w ustawie obowiązku uzyskania zgody właścicieli dysponujących większością udziałów, wyrażonej w formie uchwały.


Zgodnie z ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (ustawy) czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:


1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
8. nabycie nieruchomości,
9. wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy,
10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.


Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej to wybrane – przez właścicieli lokali – osoby fizyczne, które są odpowiedzialne za zarządzanie nieruchomością wspólną. Zarząd zlecając zarządzanie powinien udzielić pełnomocnictw w zakresie niezbędnym do sprawnego administrowania nieruchomością.


Zgodnie z ustawą o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją zarówno na zewnątrz jak i w stosunkach miedzy wspólnotą a poszczególnymi jej członkami.


Zarząd wspólnoty ma prawo do działania w imieniu wspólnoty poprzez dokonywanie samodzielnych czynności oraz podejmowania decyzji związanych z bieżącym zarządzaniem nieruchomością wspólną, mieszczących się w pojęciu zwykłego zarządu. Upoważniony jest również do żądania od właścicieli lokali zezwolenia na wstęp do lokalu ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w części wspólnej nieruchomości.
.
Zarząd może też zlecić administrowanie nieruchomością innej osobie. Członkowie wybranego zarządu nie muszą mieć licencji zawodowej zarządcy, jednak pod warunkiem, że zarządzają tylko nieruchomością, której są współwłaścicielami i nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie.

Obowiązek posiadania takiej licencji mają natomiast osoby, którym powierzono zarząd lub zlecono administrowanie. Zarządcą może być osoba fizyczna lub firma, która zawodowo zajmuje się zarządzaniem. Umowę z zarządcą (zwykle jest to umowa zlecenia) zawiera zarząd. Zarządca wykonuje swoje czynności odpłatnie.

Ustawa o własności lokali nie narzuca żadnych kryteriów, według których należy ustalać wynagrodzenie zarządcy. Rzetelny zarządca powinien przedstawić wspólnocie swoją ofertę, precyzującą zakres czynności, które podejmuje się wykonywać za określone wynagrodzenie – wynagrodzenie to musi być uchwalone przez wspólnotę.

Każda osoba fizyczna, która zawodowo zarządza nieruchomościami, musi mieć licencję oraz ubezpieczenie z tytułu odpowiedzialności cywilnej. Podobne wymagania stawia się firmom prowadzącym taką działalność.

 

Zarządca zajmuje się wyłącznie sprawami bieżącymi wspólnoty. Najczęściej jest to typowe zarządzanie takimi czynnościami jak sprzątanie, naprawy bieżące itp. Często zarządca prowadzi też księgowość.

Zarząd od zarządcy najbardziej odróżnia prawo do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz. Właściciele tylko zarządowi mogą udzielić pełnomocnictwa i tylko on występuje w imieniu wspólnoty w sądzie, w urzędzie skarbowym oraz w innych instytucjach.

Za działalność zarządcy odpowiada zarząd wybrany przez wspólnotę i on powinien go rozliczać z wykonywania swoich obowiązków, pamiętając o tym, iż jeżeli właściciele są niezadowoleni z działalności zarządu, mogą go zmienić. Wspólnota, która chce odwołać zarząd, musi podjąć odrębną uchwałę w tej sprawie.

Właściciele mogą żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określa obowiązki takiego zarządcy oraz wysokość wynagrodzenia. Sąd także odwołuje zarządcę przymusowego, gdy ustaną przesłanki jego powołania np. wspólnota wybierze zarząd.

Podstawa prawna:


1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz.U. z 2004 r.Nr 261 poz. 2603 z późniejszymi zmianami).
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późniejszymi zmianami).

Maria Baron



Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach