Zasób nieruchomości gminnych tworzą wszystkie nieruchomości stanowiące własność gminy lub będące przedmiotem użytkowania wieczystego przysługującego gminie, które nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste innym podmiotom.

Zgodnie z ustawą formy zbycia nieruchomości stanowiących własność publiczną to sprzedaż i oddanie w użytkowanie wieczyste.

W celu podjęcia działań zmierzających do zbycia nieruchomości niezbędne jest podjęcie przez radę gminy uchwały określającej zasady zbycia nieruchomości komunalnych. W większości przypadków rady gmin podejmują uchwały regulujące kompleksowo zasady gospodarowania mieniem gminy oraz zasady jego zbywania i obciążania. W uchwałach zawarte są upoważnienia dla wójtów (burmistrzów i prezydentów miast) do określonego sposobu zbywania nieruchomości.

Jedną z najważniejszych zasad zbywania nieruchomości gminnych jest zasada zbycia w drodze przetargu.

Przypadki, w których ta zasada nie obowiązuje, uregulowano w ustawie.

Nieruchomość może być zbyta bezprzetargowo, jeżeli:

• jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,
• zbycie następuje miedzy Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami,
• jest zbywana na rzecz osób prowadzących działalność charytatywną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową,
• zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny,
• nabywa ją jej użytkownik wieczysty,
• jeżeli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeżeli nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość,
• ma stanowić wkład niepieniężny do spółki (aport) albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej lub majątek tworzonej fundacji,
• jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na terenie której jest położona,
• przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości,
• jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem na cele działalności sakralnej,
• jest sprzedawana na rzecz partnera prywatnego lub spółki o której mowa w przepisach ustawy o partnerstwie publiczno-prawnym, jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego,
• jest zbywana pod budownictwo mieszkaniowe lub realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych realizowanych przez podmioty, dla których są to cele statutowe, a także gdy sprzedaż następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.

W szczególności nieruchomości publiczne są zbywane w drodze bezprzetargowej na rzecz osób, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu wynikające z ustawy (pierwszeństwo ustawowe), z zastrzeżeniem wyjątków wyszczególnionych w ustawie.

Jeżeli nieruchomość zbywana jest osobom fizycznym i prawnym, pierwszeństwo w jej nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków: 

• przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia podanym do publicznej wiadomości. Termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia tego wykazu, 
• jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności do tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wymienionym wyżej wykazie. Termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu, 
• jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Ustawodawca nie zdefiniował pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 23 lipca 1992 r. stwierdził, iż:

„pierwszeństwo polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na tkwiącym w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający. Realizacja pierwszeństwa jest zatem możliwa dopiero wówczas, gdy adresat zakazu stworzy swym zachowaniem sytuację, w której zakaz staje się aktualny. Te sytuacje stanowią jednocześnie granice, w jakich uprzywilejowanie pierwszeństwem, oznaczające intencjonalne pogorszenie sytuacji prawnej jednej ze stron, znajduje uzasadnienie w przyzwoleniu ustawodawcy".

Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzonych z nabywcą.

Przy zbyciu w trybie bezprzetargowym podstawę do zawarcia umowy notarialnej stanowi protokół rokowań.

Przy sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (ta określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego).

W przypadku naruszenia przez właściwy organ przepisów dotyczących pierwszeństwa Skarb Państwa i jednostka samorządu terytorialnego, czyli też gmina, ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.),

Maria Baron