Poniedziałek, 27 II 2017 r.
Nr 34/2017 (2164)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


30 listopada 2006 r.

Budowa i przekazanie budynku do użytkowania

Po długim okresie przygotowań nadszedł czas na meritum, czyli prace budowlane. W dalszym ciągu powinniśmy zachować szczególną uwagę. Podczas budowy obowiązują nas rozliczne reguły i przepisy, musimy także dokładnie dopilnować prac budowlanych. Oszczędzi to nam kosztów i rozczarowań.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

 

Komu powierzyć pieczę nad budową?


Najważniejszą osobą na budowie jest niewątpliwie kierownik budowy. Kierownik budowy jest reprezentantem wykonawcy i dba o to, aby dom został zbudowany dobrze. O tej osobie poczytać można także w artykule pt. „Przygotowania do budowy”. Podstawowym obowiązek kierownika jest prowadzenie dziennika budowy, w którym notuje wszystko to, co robi się na budowie. Dziennik budowy jest dokumentem urzędowym. Na pierwszej stronie umieszczone są dane wykonawcy lub wykonawców, kierownictwa budowy i robót oraz osób sprawujących nadzór autorski i inwestorski. Osoby te poświadczają własnym podpisem przejęcie swych obowiązków. Inwestor w każdym momencie budowy ma prawo wstępu na budowę i może umieścić swe wpisy w dzienniku.


Na barki kierownika spada także odpowiedzialność za teren budowy i jego zabezpieczenie. Prowadzenie pełnej dokumentacji kolejnych faz budowy to także zadanie kierownika. Musi on także przechowywać wszystkie dokumenty.


Kierownik budowy jest osobą, która po zakończeniu robót powinna sprawdzić poprawność działania wszystkich instalacji, wprowadzić do dziennika budowy informację o zakończeniu prac i być obecnym podczas odbioru budynku.


Każdy kierownik budowy powinien doskonale znać swoje obowiązki. Naszym zadaniem jest więc znalezienie jak najlepszej i profesjonalnej osoby.


Na powodzenie naszej inwestycji bardzo ważny wpływ ma wybór odpowiedniego wykonawcy. Niezależnie od tego czy wybierzemy metodę gospodarczą, czy zatrudnimy generalnego wykonawcę, powinniśmy bardzo starannie wybierać firmy budowlane.


Przed podpisaniem umowy trzeba firmę dokładnie sprawdzić. Musi być wiarygodna i posiadać referencje. Warto poszukać wykonawcy wśród firm, z których usług korzystał już ktoś z naszych znajomych albo rodziny. Wykonawca powinien posiadać wszelkie pozwolenia i uprawnienia budowlane, dobrze też, gdy jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych. Umowa powinna jak najlepiej zabezpieczać nasze interesy i jasno określać zobowiązania obu stron, ponieważ pozwoli to wyegzekwować wszystkie zobowiązania. W umowie warto określić termin rozpoczęcia i zakończenia robót oraz sankcje za ewentualne niewywiązanie się z zobowiązań.


Zakup materiałów budowlanych


Prędzej czy później zetkniemy się z problemem zakupu materiałów budowlanych. Nawet w sytuacji, gdy podpisaliśmy umowę z generalnym wykonawcą, warto orientować się w temacie. Bardzo często zakupu materiałów budowlanych dokonuje firma, która prowadzi prace budowlane. Jest to wygodne rozwiązanie — oszczędza nam wiele czasu spędzonego na poszukiwaniu i porównywaniu cen. Firmy budowlane także chętnie korzystają z tego rozwiązania. Bardzo często zdarza się, że dogadują się z jednym, konkretnym dostawcą. Oznacza to możliwość uzyskania bardzo dużych rabatów i dodatkowego zarobku dla firmy. Jeśli jednak trafimy na osoby nieuczciwe, łatwo możemy paść ofiarą oszustwa, a w naszym domu zamiast materiałów dobrej jakości pojawią się materiały wybrakowane albo niespełniające norm.


W sytuacji, gdy sami kupujemy materiały budowlane, powinniśmy dobrze poszukać. Różnice cen w poszczególnych składach mogą osiągnąć nawet kilkadziesiąt procent. O różnicach cenowych można przeczytać w artykule „Ceny materiałów budowlanych”.


Cena jednak nie jest, a przynajmniej nie powinna być, czynnikiem decydującym. Podstawowym kryterium jest jakość materiału. Zwracajmy uwagę na normy, atesty, gwarancje i pozwolenia. Gwarantuje to, że kupowane przez nas wyroby są wysokiej jakości i spełniają wymogi techniczne określone w polskim prawie. O certyfikatach i normach więcej dowiemy się z artykułu „Certyfikaty budowlane”. Ważne jest, aby oprócz faktur za zakup materiałów dostać także dokumenty to potwierdzające. Są one niezbędnym dodatkiem dziennika budowy.


Obecnie nasz kraj pełen jest składów budowlanych. Poszukajmy kilku opcji, ale nie zbyt oddalonych od miejsca budowy. Może się bowiem okazać, że koszty transportu niemile nas zaskoczą. Wiele składów zaoferuje nam bezpłatny transport w obrębie najbliższej okolicy.


Za zakupione materiały budowlane w terminie od 1 maja 2004 roku do 31 grudnia 2007 roku przysługuje zwrot części zapłaconego podatku VAT. Chodzi o materiały, które przed naszą akcesją do Unii Europejskiej obciążone były 7-procentową stawką podatku. Możliwość ta została już omówiona w artykule „Staraj się o zwrot VAT”.


Odbiór kolejnych etapów budowy


Należy pamiętać o protokolarnym przekazywaniu i odbiorze wszystkich etapów budowy, poczynając od przekazania wykonawcy terenu budowy (protokolarnie). Od tej pory będzie on ponosił odpowiedzialność za wszystkie szkody powstałe na terenie nieruchomości. Protokół powinien zawierać opis terenu, a podczas odbioru robót dobrze jest notować w nim wszelkie uwagi, które się nasuwają. Ułatwi to nam ewentualne dochodzenie roszczeń i wyegzekwowanie rękojmi.


Przygotowanie terenu budowy


Te prace oznaczają definitywne rozpoczęcie budowy. Można je rozpocząć tylko wtedy, gdy posiada się zezwolenie na budowę. Ich wykonanie powinien zapewnić kierownik budowy.


Aby przygotować plac budowy, trzeba wykonać następujące czynności:


  • wytyczyć geodezyjnie zarys obiektów w terenie (uprawniona osoba);
  • odpowiednio wyprofilować teren;
  • zbudować infrastrukturę niezbędną przy wykonywanych pracach (ogrodzenie, tablica informacyjna, dojazd, baraki i w.c. dla robotników)
  • tymczasowe podłączenie mediów na potrzeby budowy.

 


Wejście na sąsiednią nieruchomość


Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, zobowiązani jesteśmy przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.


Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, to właściwy organ w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności naszego wniosku określane są granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.


Po zakończeniu prac musimy niezwłocznie naprawić szkody powstałe w skutek naszych działań na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.


Zmiany w trakcie budowy


W trakcie budowy może czekać nas wiele nieoczekiwanych problemów. Może się okazać, że potrzebne jest wprowadzenie zmian w projekcie. Jak kłopotliwa będzie to czynność decyduje to, czy zmiany zostaną zakwalifikowane jako istotne lub nieistotne. W przypadku tych pierwszych konieczne będzie uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.


Prawo nie określa ściśle zmian istotnych i nieistotnych. Warto więc zasięgnąć opinii w urzędzie, w którym otrzymaliśmy zgodę na budowę. Może się bowiem okazać, że nasz dom stanie się samowolą budowlaną. Oświadczenie kierownika budowy o dokonywanych zmianach powinno zostać potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.


Jeżeli będziemy kontynuować prace, nie posiadając decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, narażamy się na kontrolę powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Może on wstrzymać prace budowlane. O tym fakcie powiadamiany jest także starosta, który ma obowiązek cofnąć pozwolenie na budowę. Decyzja ta ważna jest przez dwa miesiące, a w tym czasie inspektor nadzoru określa zasady, pod jakimi będzie możliwe wznowienie prac. W tym czasie trzeba zamówić projekt zamienny i przedstawić go inspektorowi. Gdy projekt zostanie zatwierdzony, wydawana jest decyzja o możliwości wznowienia robót.


Niezastosowanie się do decyzji o wstrzymaniu robót może spowodować bezwzględne wstrzymanie robót, a nawet decyzję o rozbiórce obiektu lub jego części.


Dom może zostać skontrolowany już po zakończeniu budowy. Wtedy inspektor nakłada na inwestora obowiązek dostarczenia projektu zamiennego. Po jego dostarczeniu musimy ponownie starać się o dopuszczenie budynku do użytku. Za łamanie założeń projektu grożą także kary finansowe.


Za zmiany istotne mogą być uznane:


  • zmian usytuowania budynku na działce względem granic i stron świata;
  • zmiany powierzchni domu, kubatury, wysokości, szerokości, długości, liczby pięter;
  • zmiana przeznaczenia budynku;
  • wprowadzenie rozwiązań sprzecznych z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

 


Za nieistotne mogą zostać uznane następujące działania:


  • zmiana rodzaju materiału, z którego powstanie dach;
  • zmiany kąta nachylenia dachu, jeśli są zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego;
  • zmiana rodzaju materiału, z którego powstaje budynek;
  • zmiany w usytuowaniu domowych instalacji elektrycznych, gazowych, wodno-kanalizacyjnych i grzewczych;
  • zmiany przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń;
  • zmiana wyglądu elewacji zewnętrznej;
  • zmiany dotyczące ilości i wyglądu okien i drzwi.


Wstrzymanie robót budowlanych


W trakcie prac może dojść do ich wstrzymania. Może się tak stać, jeśli odpowiednie służby uznają, że prace budowlane:


  • są wykonywane bez odpowiedniego zgłoszenia lub pozwolenia (o czym wyżej);
  • wykonywane są w sposób zagrażający bezpieczeństwu ludzi, mienia lub środowiska;
  • znacząco odbiegają od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu lub w przepisach.

 


W postanowieniu powinna zostać podana przyczyna. Taka decyzja ma ważność dwóch miesięcy i jeśli w tym czasie urząd nie nałoży na nas obowiązku wykonania określonych czynności i nie nakaże zaniechać dalszych robót, to traci ona swoją ważność. Od decyzji możemy się odwołać. Postępowanie administracyjne składa się w Polsce z dwóch instancji. Jeśli zostanie rozpatrzone negatywnie, możemy skierować skargę do sądu administracyjnego.


Samowola


Jeśli budynek zostanie uznany za samowolę, to prawo daje możliwość zalegalizowania tego stanu rzeczy. Może się tak stać pod warunkiem, że zbudowany obiekt nie narusza postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani przepisów, w tym techniczno-budowlanych. Trzeba także przedstawić dokumenty wymagane przy występowaniu o pozwolenie na budowę lub przy zgłaszaniu zamiaru budowy i wnieść opłatę legalizacyjną.


Za zalegalizowanie domu jednorodzinnego zapłacimy 30 tysięcy złotych. Za budynki gospodarcze, wiaty i altany o powierzchni do 10 m kw. opłata wynosi 3 tysiące złotych, a za ogrodzenia wznoszone od strony miejsc publicznych i te powyżej 220 cm zapłacimy 1,5 tysiąca złotych.


Zakończenie budowy


O zakończeniu prac należy powiadomić urząd, który wydał nam pozwolenie na budowę. Trzeba to zrobić co najmniej 21 dni przed planowaną przeprowadzką. Urząd powinien w ciągu 2 – 3 tygodni przysłać nam potwierdzenie zgłoszenia domu do użytkowania. Wtedy będziemy mogli się wprowadzić.


Do zawiadomienia musimy dołączyć odpowiednie dokumenty:


  • oryginał dziennika budowy;
  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi polskimi normami;
  • oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także ulicy, sąsiedniego budynku lub lokalu (jeśli z nich korzystano);
  • oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych;
  • protokoły badań i sprawdzeń (kominy, gaz);
  • powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.


W niektórych przypadkach konieczne jest uzyskanie zgody na użytkowanie budynku. W tym celu na samym początku trzeba powiadomić o swoim zamiarze Państwową Inspekcję Ochrony Środowiska, Państwową Inspekcję Sanitarną, Państwową Inspekcję Pracy i Państwową Straż Pożarną.


Jeśli instytucje te w ciągu dwóch tygodni nie zgłoszą zastrzeżeń, możemy wysłać zgłoszenie zamiaru użytkowania budynku. Oprócz dokumentów wymienionych wyżej dołączamy także:


  • kopie zawiadomień wysłanych do PIOŚ, PIS, PIP i PSP;
  • informacje o tym, że żadna z instytucji nie wnosi swoich zastrzeżeń do użytkowania domu.


Wykonawca, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje inwestorowi kompletną dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają także instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń. Właściciel lub zarządca obiektu zobowiązany jest przechowywać tę dokumentację przez cały czas istnienia obiektu.


Ostatnim obowiązkiem jest zameldowanie mieszkańców domu w gminnej ewidencji ludności.


Teraz pozostaje już tylko wyposażyć wnętrza i cieszyć się nowym domem.


Akty prawne


Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.);


Kodeks cywilny z dnia kwietnia 1964 r. (Dz. U. z dnia 18 maja 1964 r.).



Mateusz Grabowski



Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach