Poniedziałek, 21 VIII 2017 r.
Nr 131/2017 (2261)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


30 listopada 2006 r.

Działka to podstawa

Jeśli postanowiliśmy wybudować własny dom, kupno dobrej działki będzie pierwszą i jedną z najważniejszych czynności, jakie nas czekają. Ważne jest, aby działkę wybrać mądrze. Dlatego przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży trzeba sprawdzić bardzo wiele rzeczy.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

Szukając odpowiedniej działki, powinniśmy zwrócić uwagę na kilka podstawowych aspektów. Najważniejszy jest status prawny działki i warunki umowy. Zaniedbanie tego aspektu może nas drogo kosztować. Duże znaczenie dla ponoszonych przez nas kosztów ma uzbrojenie terenu, możliwości planowania architektury, istniejące na działce zabudowania, a także warunki przyrodnicze (woda gruntowa, mikroklimat, drzewa, itd.). Nie bez znaczenia jest dobre rozpoznanie sąsiedztwa i otoczenia. Sprawdzić należy możliwości komunikacyjne, szkoły, sklepy, policję i służbę zdrowia.


 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Pierwsze kroki po upatrzeniu działki i rozmowie z właścicielem powinniśmy skierować do urzędu gminy i dokładnie zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dom można zbudować tylko na działce budowlanej. Z planu dowiemy się, jakie jest przeznaczenie naszej działki, jakiego rodzaju zabudowa może na niej powstać czy w pobliżu planuje się budowę centrum handlowego albo linii energetycznej. Może się także okazać, że przez działkę przebiegać będzie autostrada.

Bardzo wiele zależy od tego, czy gmina posiada aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Aktualne plany to te uchwalone po 1 stycznia 1995 roku; starsze straciły już swą ważność. Gdy gmina posiada plan, a wybrana działka umożliwia według planu budowę domu, nie powinniśmy spodziewać się żadnych problemów. Uchwalenie nowego planu trwa zwykle około roku, a to oznacza, że po zakupie działki nie ulegnie on szybkiej zmianie. Bardziej skomplikowana sytuacja istnieje w gminach, które nie uchwaliły jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego, a w dalszym ciągu jest ich bardzo wiele. W takim wypadku trzeba sprawdzić, czy dla działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli nie, to o taką decyzje będzie trzeba wystąpić. W takim przypadku duże znaczenie ma usytuowanie działki: czy ma ona dostęp do drogi publicznej, czy graniczy z inną zabudowaną działką i czy istnieje możliwość podłączenia mediów. Jeśli działka nie spełnia tych warunków, to raczej nie dostaniemy zgody na budowę domu. Uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego może trwać nawet dwa lata. Dlatego najlepiej szukać działki w gminach, które posiadają już taki plan. Oszczędzi to nam bardzo wiele czasu, nerwów i pieniędzy.

Miejscowy plan zagospodarowania jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Wystarczy złożyć w urzędzie gminy wniosek o wydanie wyciągu i mapki graficznej działki i najbliższego otoczenia. Za taką możliwość będziemy musieli zapłacić (każda gmina ustala indywidualnie wysokość takich opłat). Z wypisu dowiemy się, jakie przeznaczenie ma konkretna działka, czy planowane jest tam budownictwo jedno-, czy wielorodzinne, czy istnieją jakieś ograniczenia związane z ochroną przyrody i charakterem okolicy, czy budynki mają określoną kubaturę i kształt.

Ewidencja gruntów i budynków

Następnym krokiem powinno być dokładne ustalenie danych upatrzonej przez nas działki. W tym celu trzeba udać się do wydziału geodezji miejscowego starostwa. Znajduje się tam dokładna ewidencja gruntów i budynków. Znajdziemy tam informacje o położeniu, powierzchni i granicach działki. Dowiemy się tam także jaki jest numer księgi wieczystej założonej dla działki, kto jest właścicielem i jaka jest jej wartość.

Dane te są udostępniane każdemu zainteresowanemu. Musimy jednak za nie zapłacić, a przeglądanie danych wielu interesujących nas obiektów jest dosyć kosztowne.

Sądy i notariusze mają obowiązek poinformować starostwo o wszelkich orzeczeniach dotyczących nieruchomości w terminie do 30 dni od daty uprawomocnienia się decyzji. Dzięki temu dane są aktualne.

Do kogo należy prawo własności?

Aby ostatecznie ustalić, czy do sprzedającego należy pełne prawo własności działki, powinniśmy odwiedzić wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie znajduje się nieruchomość. Księga wieczysta składa się z czterech działów, a najważniejszym dokumentem potwierdzającym prawo własności jest potwierdzony wypis z wszystkich czterech części księgi. Odpis ważny jest przez trzy miesiące, licząc od daty wydania. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne, a przeglądać może je każdy. Odbywa się to w obecności pracownika sądu. Aby otrzymać księgę, musimy znać jej numer. Numer powinien podać nam właściciel działki. Jeśli tego nie zrobi, to możemy uzyskać go w wydziale geodezji miejscowego starostwa. Od pewnego czasu trwają prace nad elektroniczną księgą wieczystą, w której znalazłyby się wszystkie papierowe księgi. W niektórych sądach rejonowych prace zostały zakończone, a zasoby udostępnione są w sieci. Lista sądów, które zakończyły prace dostępna jest na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości. Korzystanie z elektronicznej wersji ksiąg jest odpłatne.

Księga wieczysta składa się z czterech części. W pierwszej części znajdziemy oznaczenie nieruchomości, czyli jej dokładne dane. Znajdziemy tam położenie działki (dokładny adres), numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej i powierzchnię nieruchomości. Sprawdzimy tam także rodzaj naszej nieruchomości, tzn. czy działka jest zabudowana, czy nie zabudowana. W tej części księgi znajdziemy również prawa rzeczowe, czyli na przykład zapisane w księdze prawo do korzystania z dojazdu do głównej drogi przez działkę sąsiadów.

W drugim dziale księgi znajdują się dane właściciela nieruchomości. Wpisane jest tam jego imię i nazwisko; jeśli działka jest własnością kilku osób, to w księdze znajdują się dane wszystkich. Aby kupić taką działkę, musimy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli. Muszą być oni obecni także u notariusza podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży.

Z trzeciej części dowiemy się, czy komuś innemu (osobie lub np. gminie) nie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości. Wtedy kupimy ją dopiero po uzyskaniu zgody od mającego prawo pierwokupu. Znajdują się tam informację o ewentualnych dzierżawcach działki albo o konieczności udostępnienia części działki sąsiadom, niemającym dostępu do drogi publicznej. Najprostsza sytuacja jest wtedy, gdy w tej części księgi nie ma żadnych wpisów.

Czwarta, bardzo ważna część informuje nas o ewentualnej hipotece, którą obciążona jest działka. Istnienie wpisu oznacza, że właściciel mógł zaciągnąć kredyt, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość. Oznacza to, że w razie zaległości, wierzyciel ma prawo zażądać sprzedaży nieruchomości w celu odzyskania swoich pieniędzy. Hipoteka przypisana jest do konkretnej nieruchomości, a nie do osoby właściciela. Dlatego warto zwrócić na to uwagę.

Przeglądając księgę, należy zwrócić również uwagę, czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Oznacza to, że zastana przez nas sytuacja może w najbliższym czasie ulec zmianie. Nieaktualne dane są w księdze zaznaczone kolorem czerwonym. W dniu podpisania umowy dane z księgi powinny być sprawdzone przez notariusza.

Czasami potrzebny nam będzie wypis z księgi wieczystej. Za taką możliwość będziemy musieli jednak zapłacić. Opłaty pobierane są za odpis zwykły i zupełny księgi. Zapłacimy także za zaświadczenie o zamknięciu księgi i wniosek o wykreśleniu wpisu z księgi wieczystej. Wpisanie i wykreślenie hipoteki także wymaga opłaty.

Czy opłaca się kupić działkę rolną?

W ostatnim czasie bardzo wzrosła popularność działek rolnych. Zakup ziemi można traktować jako lokatę kapitału. Dla ludzi, których nie przerażają formalności, jest to dobry sposób na zakup działki pod budowę domu. Ziemia rolna bywa kilkukrotnie tańsza od tej przeznaczonej pod budownictwo. Inną zaleta jest niższy podatek pobierany od gruntów rolnych. Może być mniejszy nawet o kilka razy.

Są dwa sposoby na postawienie domu na działce rolnej. Najprościej kupić działkę przeznaczoną do zabudowy siedliskowej w gminie posiadającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W planie ustalona jest powierzchnia gruntu potrzebna do uznania działki za siedlisko. Najczęściej jest to hektar. W takiej sytuacji można zaraz po kupnie złożyć wniosek o pozwolenia na budowę.

Więcej problemów czeka osoby, które planują nabyć ziemię rolną w gminie, która nie ma uchwalonego planu zagospodarowania. W takiej sytuacji działka zostanie uznana za siedliskową, gdy jej powierzchnia przewyższa powierzchnię średniego gospodarstwa rolnego w gminie. Najczęściej jest to od 7 do 20 hektarów.

Istnieją także inne sposoby. Można kupić ziemię, na której znajdują się stare ruiny i fundamenty zabudowań. W takiej sytuacji wystarczy nam pozwolenie na remont.

Najwięcej pracy czeka osoby, które kupiły małą działkę rolną i planują przekształcić ją w budowlaną. Nie w każdym przypadku uda nam się doprowadzić do budowy. Wcześniej będziemy musieli ją odrolnić i wyłączyć z produkcji rolnej. Na odrolnienie szansę mają tylko grunty w gminach posiadających plan zagospodarowania. W innym przypadku lepiej zrezygnować z zakupu. Następny krok to wyłączenie działki z produkcji rolnej. O zgodę na wyłączeniu nie musimy występować tylko w przypadku gdy ziemia jest kiepskiej jakości, czyli należy do klas IV, IV a, IV b, V i VI i jest pochodzenia mineralnego. W polskich warunkach przekształcenie działki rolniczej na budowlaną może trwać wiele miesięcy.

Przed zakupem działki powinniśmy sprawdzić, czy interesujące grunty nie są objęte zakazem zabudowy. W takim przypadku najprawdopodobniej nie uda nam się nic uzyskać.

Na co zwracać uwagę przy wyborze ziemi?

Przed zakupem powinniśmy dokładnie zbadać samą działkę, jak i bezpośrednią okolicę. Niektórych rzeczy dowiemy się z planu zagospodarowania. Warto ustalić czy działka leży w spokojnej okolicy, czy w jej pobliżu nie usytuowały się uciążliwe zakłady produkcyjne, warsztaty samochodowe albo gospodarstwo rolne. W planie zagospodarowania sprawdzimy, czy w okolicy nie będzie ruchliwej drogi, oczyszczalni ścieków lub linii energetycznej wysokiego napięcia.

Warto dowiedzieć się, czy okolica jest bezpieczna i jak daleko mamy do posterunku policji, szkoły oraz ośrodka zdrowia. Ważna jest także bliskość sklepów i dostępność komunikacji publicznej.

Sama działka także powinna spełniać kilka kryteriów. Koniecznie należy sprawdzić obecność mediów w granicach działki, a w przypadku ich braku możliwość podłączenia gazu, prądu, wody i kanalizacji. Nie w każdym przypadku będzie to możliwe, a samo doprowadzanie mediów do granic działki jest bardzo kosztowne. Ważnym elementem jest także droga dojazdowa. Jeśli jej nie ma, należy sprawdzić w gminie perspektywy budowy takiej drogi w przyszłości. Boczna nieutwardzona droga może być bardzo uciążliwa w okresie jesienno-zimowym.

Do sprawdzenia jest rodzaj gruntów i poziom wody gruntowej. Wpływa to bezpośrednio na możliwości budowlane działki. Od tych czynników zależy, czy będziemy mogli wybudować piwnicę i ile kondygnacji będzie miał nasz dom. Warto także poświęcić trochę czasu na sprawdzenie klimatu panującego na działce. Istotne jest, czy działka jest wietrzna, wilgotna lub zacieniona.

Uciążliwe bywają wszelkie obiekty znajdujące się na działce i utrudniające budowę. Może to być na przykład dziwnie usytuowany kolektor ściekowy albo stara piwnica. Sprawdzić należy rozmieszczenie roślinności, a zwłaszcza drzew. Drzewa powinny umożliwiać postawienie budynku bez ich wycinki. Uzyskanie pozwolenia na wycinkę bywa problematyczne i zabiera sporo czasu, zaś samowolna wycinka może skończyć się olbrzymią karą pieniężną.

Usytuowanie i ukształtowanie terenu to także bardzo ważne czynniki. Zabudowania otaczające działkę mogą zabierać nam słońce i prywatność. Warto wybrać działkę, która nie będzie z trzech stron otoczona budynkami mieszkalnymi. Wątpliwości powinna budzić działka położona w zagłębieniu i narożna. Ta pierwsza może być narażona na zalewanie wodami z terenu położonego wyżej, może też być miejscem o wysokim poziomie wód gruntowych. Działka narożna jest z kolei trudna do zagospodarowania, więcej wydamy też na ogrodzenie.

Wiele problemów przysporzyć mogą próby wtopienia naszego domu w starą zabudowę. Czasami taka zabudowa, jaki i same budynki chronione są jako zabytki. Oznacza to, że wpływ na nasze poczynania będzie miał konserwator zabytków. Gdy na upatrzonej działce znajdują się zabudowania lub nawet ruiny, możemy nie otrzymać zgody na wyburzenie. Odbudowa obiektu zabytkowego także wiąże się z wieloma problemami i dużymi kosztami. Stare budownictwo to nie tylko zabytki. Czasem wiąże się to z niskim standardem cywilizacyjnym, a to z kolei może zaowocować toaletą sąsiada postawioną tuż przy granicy naszej działki. Działki ograniczone starą zabudową, często mają też nietypowe kształty. Są wąskie i długie albo ukośne. Wynika to ze starych podziałów i tradycyjnej zabudowy pochodzącej z początkowych faz osadnictwa.

Obowiązujące akty prawne

Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 r.).

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 124, poz. 1361 z 2001 r. ze zm.).

Ustawa z dnia 17 maja 1989 roku. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. Nr 100, poz. 1086 z 2000 r. ze zm.).

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Nr 16, poz. 78 z 1995 r.).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 lutego 2004 roku w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz. U. Nr 37, poz. 333 z 2004 r.).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587 z 2003 r.).

Ile to wszystko kosztuje?

Ceny ziemi drastycznie rosną. Nie jest to jednak wzrost równomierny. Bardzo droga jest ziemia w okolicach dużych miast, a zwłaszcza Warszawy. Oto kilka przykładowych cen działek w różnych miejscach Polski, większość z okolic Warszawy.

  • Warszawa Włochy (blisko centrum) — 1000 zł/m2
  • Warszawa Wilanów — 358 zł/m2
  • Piaseczno (okolice Warszawy) — 135 zł/m2
  • Alwernia (okolice Krakowa) — 44 zł/m2
  • Pszczyna (średnie miasto w woj. śląskim) — 27 zł/m2
  • Kościerzyna (woj. pomorskie) — 42 zł/m2
  • Gdańsk Rębiechowo — 64 zł/m2
  • Gdańsk Łostowice — 150 zł/m2.

Jak widać, ceny działek są bardzo zróżnicowane. Górna granica praktycznie nie istnieje. Stosunkowo łatwo znajdziemy też działkę za kilkanaście złotych za metr kwadratowy, jednak nie będzie ona położona blisko dużego miasta.

Systematycznie wzrastają też ceny gruntów rolnych. Najdroższa ziemia jest w Wielkopolsce i na Kujawach. Cena jednego hektara sprzedawanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych wynosi tam ponad 10 tysięcy złotych. Najmniej kosztuje ziemia w województwach wschodnich. Oscyluje ona wokół 6 tysięcy złotych za hektar. Trzeba pamiętać, że nie zawsze da się taką działkę odrolnić, a w gminach, które nie posiadają planu zagospodarowania będziemy musieli kupić kilka hektarów ziemi, aby nasza działka zyskała rangę siedliska.

Są to oczywiście ceny uśrednione; w atrakcyjnych okolicach są one znacznie wyższe.

Koszty administracyjne przy zakupie działki to głównie koszty opłat w sądach i urzędach. W pierwszej kolejności zapłacimy za wyrysy i wypisy w wydziale geodezji miejscowego starostwa. Za komputerowy wypis z ewidencji zapłacimy:

  • 12 złotych za jedną działkę;
  • 6 złotych za każdą dodatkową.

Za wypis i wyrys z ewidencji (wydruk komputerowy + mapka):

  • 120 złotych za pierwszą działkę;
  • 12 złotych za każdą następną działkę.

Za każdy przeglądany tom dokumentacji zapłacimy 8 złotych, a kopia dokumentu kosztowała nas będzie 7 złotych za każdy arkusz A4.


Za przeglądanie ksiąg wieczystych nie zapłacimy nic. Płaci się jednak za odpisy i wprowadzanie zmian w księgach:

  • 30 złotych za odpis zwykły księgi wieczystej;
  • 60 złotych za odpis zupełny księgi wieczystej;
  • 10 złotych za zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej;
  • 60 złotych za założenie księgi wieczystej;
  • 200 złotych za wniosek o wpis do księgi wieczystej;
  • 100 złotych za wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.

Opłaty notarialne to także spory wydatek. Umowę kupna i sprzedaży nieruchomości trzeba zawierać w obecności notariusza (musi mieć ona formę aktu notarialnego). Przyjęte jest, że maksymalna stawka opłaty notarialnej zależy od wartości nieruchomości. Taką wartość ustala się najczęściej na podstawie oświadczeń stron.

Maksymalna stawka opłaty notarialnej wynosi:

  • do 3000 zł — 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł — 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce w poprzednim roku.

Do opłaty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 22 proc. opłaty notarialnej.

Zobowiązani jesteśmy także do uiszczenia 200 złotych opłaty sądowej i podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2 proc. wartości nieruchomości.

Kupując ziemię za pośrednictwem agencji nieruchomości, zapłacimy także prowizję od transakcji. Każda agencja ustala własną wysokość prowizji, a zależy ona także od tego czy płaci ją jedna, czy dwie strony. Średnio jest to od 2 proc. do kilku procent.

Tak więc kupując działkę o wartości 50 tysięcy złotych, zapłacimy:

  • cena działki — 50 000 zł;
  • podatek od czynności cywilnoprawnych — 1 000 zł;
  • taksa notarialna — 910 zł;
  • VAT od taksy notarialnej — 200,20 zł;
  • opłata sądowa — 200 zł;
  • wniosek o wpis do księgi wieczystej — 200 zł;
  • prowizja agencji nieruchomości (np. 2,5 proc.) — 1250 zł.

Pełna suma, jaką zapłacimy za naszą nieruchomość wyniesie 53 760,20 zł.


Przeczytaj także: „Samemu, czy z pośrednikiem?"

Mateusz Grabowski




Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach