Do powstania hipoteki niezbędna jest zgoda dłużnika oraz wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości. W księdze wieczystej hipotekę wpisuje się zawsze w dziale IV (to dział KW przeznaczony na wpisy hipotek).

Wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń (na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym) od każdego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości obciążonej hipoteką. Może to być kolejny właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, niekoniecznie ten, który jest dłużnikiem osobistym wierzyciela. Hipoteka zabezpiecza wierzycielowi pierwszeństwo dochodzenia swych praw do danej nieruchomości, tzn. że wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia swoich roszczeń przed innymi osobami.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej.

Oprócz należności głównej, hipoteka zabezpiecza również nieprzedawnione odsetki i koszty postępowanie egzekucyjnego wierzyciela (najczęściej banku).

Hipoteka może obciążać:

• nieruchomość,
• użytkowanie wieczyste – w tym przypadku hipoteka obciąża także budynki i urządzenia znajdujące się na użytkowanym terenie. W razie wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego hipoteka przekształci się w prawo zastawu na roszczeniu byłego użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wybudowane przez niego (lub nabyte) obiekty budowlane,
• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
• prawo do domu jednorodzinnego,
• wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie.

Hipoteka może być ustanowiona na podstawie notarialnej umowy cywilnoprawnej (np. w sprawie zabezpieczenia spłaty kredytu), decyzji administracyjnej (np. decyzji uwłaszczeniowej), na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu oraz na podstawie szczególnego przepisu prawa (hipoteka przymusowa).

Jest kilka rodzajów hipotek, jednak najczęściej spotykamy się z dwoma :

• zwykłą czyli umowną – polega na wpisie kwoty zobowiązań, która jest znana w chwili ustanowienia zabezpieczenia (tj. kwota kredytu i suma należnych odsetek),
• kaucyjną – polega na wpisie maksymalnej kwoty zobowiązania, jakie może powstać w okresie kredytowania i nie jest ostatecznie znana w dniu ustanowienia zabezpieczenia (stosowana przy kredytach walutowych).

Oprócz ww. istnieją inne rodzaje hipotek: przymusowa, łączna oraz hipoteka na wierzytelności hipotecznej.

Hipoteką można obciążać każdą nieruchomość, bez względu na jej rodzaj. Zasada ta odnosi się do nieruchomości gruntowych i lokalowych. Przedmiotem hipoteki jest z reguły jedna nieruchomość. Jednakże zdarza się zabezpieczenie wierzytelności na kilku nieruchomościach, wówczas mamy do czynienia z hipoteką łączną. Istota tej hipoteki polega na tym, że wierzyciel, któremu ona przysługuje może, według swego uznania, żądać zabezpieczenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również, według swego uznania, dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

Hipoteka łączna może powstać również wskutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo wydzielone grunty.

W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

Podstawę ustanowienia hipoteki przymusowej zwykłej (art.109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) może stanowić tylko tytuł wykonawczy (uchwała SN z 8 listopada 2006 r. Sygn. akt III CZP 93/06).

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną.

Hipoteka przymusowa przysługuje Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego. Mogą nią być obciążone wszystkie nieruchomości. Może zabezpieczać zobowiązania podatkowe powstałe z mocy decyzji, a także zaległości podatkowe i odsetki za zwłokę od tych zaległości.

Hipoteka nie jest prawem samodzielnym, lecz prawem związanym z wierzytelnością, którą zabezpiecza (tzw. prawo akcesoryjne). Nie może powstać bez wierzytelności, a w przypadku wygaśnięcia wierzytelności, hipoteka również wygasa.

Hipoteka nie ogranicza prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością i nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości, ani też nie daje wierzycielowi względem nieruchomości żadnej władzy faktycznej.

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie może dokonywać czynności, które mogłyby doprowadzić do znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, tak, że jej wartość spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Jeśli nastąpiłoby takie zdarzenie, wierzyciel może żądać zaniechania takich działań, a jeśli jego wystąpienie do dłużnika hipotecznego nie przyniesie rezultatu, może wystąpić z powództwem do sądu. Jeśli na skutek działań dłużnika wartość nieruchomości zmniejszyła się, wierzyciel może wyznaczyć termin przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego lub może żądać dodatkowego zabezpieczenia od dłużnika.

Wygaśnięcie hipoteki następuje wskutek wygaśnięcia wierzytelności (np. spłacenia kredytu), zniesienia jej przez czynność prawną, złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu bankowego.

Jeśli nastąpi przypadkowe lub omyłkowe wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej, wierzyciel może w ciągu 10 lat ponownie dochodzić wpisu wykreślonej hipoteki.

Wygaśnięcie hipoteki zobowiązuje wierzyciela do podjęcia czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki (np. wydanie odpowiedniego zaświadczenia o spłacie kredytu, które dostarcza się do sądu prowadzącego hipotekę).

Wpisy hipotek są płatne, istnieją jednak wyjątki. Wysokość wpisu zależy od wysokości hipoteki.

W obrocie rynkowym sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego kredytem jest możliwa, oczywiście za zgodą banku, w którym sprzedający spłaca kredyt. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką w obrocie rynkowym jest mało atrakcyjna.

A co w przypadku gdy wierzyciel nie otrzymuje swoich pieniędzy?

Rozpoczyna się postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, po wszczęciu którego komornik zlicytuje nieruchomość, a pieniądze ze sprzedaży przekaże wierzycielom.

Podstawa prawna;

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. nr 124 z 2001 r. poz.1361 z późn. zmianami).

Bibliografia:

Oleszko Aleksander: Księgi wieczyste i hipoteka – Zbiór przepisów. Kraków 2004 r.

Maria Baron