• odpis z księgi wieczystej, na której ma być ustanowiona hipoteka (jeżeli dla nieruchomości nie ma jeszcze księgi wieczystej, np. chodzi o mieszkanie, które dopiero zamierzamy kupić, to notariusz przy sporządzaniu umowy notarialnej kupna-sprzedaży wystąpi z wnioskiem do Sądu wieczystoksięgowego o założenie dla lokalu osobnej księgi wieczystej); opłata stała za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości wynosi 60 zł,

• aktualny operat szacunkowy danej nieruchomości. Jest to wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Banki przyjmują wyceny sporządzone na zlecenie sprzedającego nieruchomość np. gminy, spółdzielni mieszkaniowej lub same zlecają wycenę niezależnym rzeczoznawcom. Koszt sporządzenia takiej wyceny to najczęściej kilkaset zł. W niektórych przypadkach wycenę przeprowadza pracownik banku, a wtedy koszt wyceny jest znacznie mniejszy lub opłata w ogóle nie jest przez bank pobierana.

Kolejny krok to podpisanie umowy kredytowej, na podstawie której kredytobiorca otrzyma z banku zaświadczenie o udzieleniu kredytu, w którym określa wielkość przyznanego kredytu, jego podstawowe warunki, kwotę i rodzaj hipoteki zabezpieczającej kredyt. Wartość hipoteki odpowiada wysokości kredytu z odsetkami, często jest ona powiększana o pewien ustalony procent na pokrycie prowizji od kredytów oraz kosztów ewentualnej egzekucji długu. W przypadku kredytów walutowych banki często stosują zasadę ustalenia kwoty hipoteki jako wielokrotności udzielonego kredytu.

Hipotekę ustanawia właściciel nieruchomości poprzez złożenie oświadczenia, że ustanawia hipotekę na rzecz banku. Dokument ten jest sporządzony u notariusza w formie aktu notarialnego. Notariusz w imieniu kredytobiorcy skieruje do Sądu wieczystoksięgowego akt notarialny wraz z wnioskiem o wpis hipoteki.

Kredytobiorca również może złożyć do właściwego Sądu wniosek o wpis hipoteki. Bank pomaga w załatwieniu wszelkich formalności z tym związanych tj. wydaje:

• oświadczenie o udzieleniu kredytu,
• wniosek o wpis hipoteki (np. w przypadku kredytów walutowych – zwykłej i kaucyjnej),
• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki (jw.).

Z dokumentami bankowymi kredytobiorca udaje się do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu, gdzie po złożeniu dokumentów otrzymuje prezentatę Sądu (wpływówka), z którą następnie udaje się do banku. Oczywiście bank również może wystąpić do Sądu z wnioskiem o wpis hipoteki. Czyni to na koszt kredytobiorcy i w zależności od banku opłata za tę czynność wynosi około 300 – 400 zł.

Sąd wysyła naliczone opłaty za wpisy na wnioskodawcę (przeważnie jest nim bank). Kredytobiorca obowiązany jest jeszcze opłacić w Urzędzie Skarbowym podatek od czynności cywilnoprawnych za wpisy hipotek. Wypełnia w tym celu deklarację PCC-3. Kredytobiorcy pozostaje jeszcze wnieść opłaty za wpisy hipoteczne w Wydziale Ksiąg Wieczystych.

Do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki albo wymagają ubezpieczenia kredytu, albo stosują na ten przejściowy okres podwyższone oprocentowanie kredytu (najczęściej o 1-2 proc.) lub też wymagają jeszcze innych dodatkowych zabezpieczeń (np. weksel).

W oparciu o ww. dokumenty, sąd dokonuje odpowiedniego wpisu, a następnie wysyła zawiadomienie do właściciela oraz banku. Uprawomocnienie wpisu następuje po upływie 7- lub 14-dniowego terminu przewidzianego do wniesienia skargi lub apelacji przez osobę, która najpóźniej odebrała zawiadomienie. Po tym terminie kredytobiorca zobowiązany jest wystąpić do sądu o wydanie prawomocnego odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego ustanowienie hipoteki na rzecz banku i z pierwszeństwem banku (oznacza to, że przed bankiem nie powinno być innych wpisów w dziale IV księgi wieczystej).

Należy pamiętać o tym, że zawiadomienie wydawane przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego nie zastępuje odpisu z księgi wieczystej. Dopiero odpis potwierdza stan prawny nieruchomości i w przypadku podwyższonego oprocentowania w okresie przejściowym dopiero prawomocny odpis pozwoli na obniżenie oprocentowania kredytu.

Koszty ustanowienia hipoteki

Z ustanowieniem hipoteki wiążą się następujące koszty:

1. Koszty opłaty notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego ustanowienia hipoteki (taksa notarialna). Wysokość maksymalnej taksy notarialnej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie taksy notarialnej. Zgodnie z nim, za sporządzenie aktu notarialnego hipoteki taksa notarialna nie może przekraczać:

a) 50 proc. (inne akty niż wymienione w pkt b),

b) 25 proc., gdy akt jest sporządzany w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe lub działalność gospodarczą,

c) maksymalnej stawki określonej w tym rozporządzeniu.

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2  proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł – 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski" przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Oprócz taksy notarialnej notariusz pobierze 22 proc. podatku VAT liczonego od jej wysokości. Należy pamiętać, że podane wysokości taksy to stawki maksymalne, które można z notariuszem negocjować.

2. Koszty opłaty sądowej za wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości – stała opłata w wysokości 60 zł.

Stała opłata 200 zł od wniosku za wpis:

• własności,
• użytkowania wieczystego,
• hipoteki (w przypadku wniosku o wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej 2 X 200 zł). Od wniosku o wpis hipoteki łącznej pobiera się tylko jedną opłatę stałą, choćby wniosek ten obejmował więcej niż jedną księgę wieczystą. 150 zł pobiera się od wniosku o wpis zmiany treści hipoteki (podwyższenie hipoteki, zmiana terminu spłat, przewalutowanie).

3. Podatek od czynności cywilnoprawnych.

Od ustanowienia hipoteki PCC wynosi:

• w przypadku zabezpieczenia wierzytelności istniejących - 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności,
• na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej - 19 zł.

Pieniądze trzeba wpłacić w kasie US albo na rachunek bankowy w ciągu 14 dni od złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Wykreślenie oraz wygaśnięcie hipoteki

Gdy już spłacimy kredyt, hipoteka wygasa, co nie oznacza, że obciążenie zostanie automatycznie wykreślone z księgi wieczystej. Po spłacie kredytu należy udać się do banku po zaświadczenie, że kredyt został spłacony i można hipotekę z księgi wieczystej wykreślić. Zaświadczenie zazwyczaj jest płatne, a wysokość opłaty zależy od taryf opłat i prowizji danego banku. Z reguły, wydanie zaświadczenia kosztuje ok. 30 - 50 zł. Zaświadczenie dołączamy do wniosku skierowanego do właściwego sądu o wykreślenie hipoteki (wzór wniosku poniżej). Opłata stała od wykreślenia jednego rodzaju hipoteki wynosi 100 zł.

Opłaty można wnosić znakami sądowymi, przelewem lub dokonać wpłat w kasie sądu.

W razie wygaśnięcia hipoteki, wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Podstawa prawna:


1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. nr 124 z 2001 r. poz.1361 ze zm.).

2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. nr 167 z 2005r. poz. 1398 ze zm.).

3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. nr 148 z 2004 r. poz.1564 ze zm.)

4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86, poz.959 ze zm.).

Maria Baron

Zobacz również artykuł: Hipoteka