Czwartek, 24 V 2012 r.
Nr 74/2012 (1294)
29 listopada 2006 r.
Wielu młodych ludzi, próbujących się usamodzielnić i zamieszkać „na swoim”, staje przed trudnym wyborem: co kupić — mieszkanie czy dom? Kiedyś wybór ten był oczywisty. Na wygodny i przestronny dom mogli pozwolić sobie tylko nieliczni, ci najlepiej sytuowani, najbogatsi. Dla przeciętnie zarabiającego Polaka dom był perspektywą jak z bajki, ale własne, nie za duże mieszkanie było w zasięgu jego ręki. Jeszcze kilka lat temu wśród ofert mieszkań dostępnych na rynku można było przebierać. Zastanawiać się tygodniami, a nawet miesiącami, porównywać, kaprysić. Rynek był bardziej przyjazny i otwarty dla kupca.
Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.
R E K L A M A
Dziś decyzja: dom czy mieszkanie nie jest łatwa, gdyż sytuacja na rynku lokalowym w ostatnich latach znacząco się pogorszyła. Pogorszyła się z punktu widzenia nabywcy. Wzrosły gwałtownie ceny mieszkań i nic nie wskazuje na to, żeby ten stan miał się zmienić. Czas na podjęcie decyzji skrócił się do kilku dni, a czasem nawet kilku godzin. Mieszkanie czy dom — oto jest pytanie...
RYNEK MIESZKAŃ I DOMÓW — PARAMETRY, PROGNOZY, TENDENCJE, CENY
Zakup mieszkania bądź domu to dla większości z nas decyzja na całe życie. Coraz częściej jednak inwestowanie w nieruchomości jest także formą korzystnej lokaty kapitału. W obu przypadkach — zanim podejmie się decyzję o zakupie nieruchomości, warto dokładnie przeanalizować wszystkie elementy oferty, ze szczególnym uwzględnieniem najbardziej istotnych dla nas parametrów.
RYNEK PIERWOTNY I WTÓRNY
Rynek pierwotny
Na rynku pierwotnym oferowane są najnowsze, jeszcze niezasiedlone mieszkania i domy. Ogłoszenia firm budujących mieszkania czy domy na sprzedaż można znaleźć w Internecie i prasie lokalnej. Można też zasięgnąć informacji bezpośrednio w siedzibie dewelopera, gdzie do wglądu są projekty i dane techniczne poszczególnych inwestycji. Pamiętajmy, że na rynku pierwotnym transakcja zawierana jest bardzo często na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego. Nierzadko podejmując decyzję o zakupie, opieramy się jedynie na wizualizacjach i makietach, kupujemy dane na papierze, a tym, co możemy zobaczyć w terenie, jest plac budowy, z którego szybciej lub wolniej wyłania się nasze M.
Jeżeli jednak stawiamy na nowe lokum i nie zależy nam na natychmiastowym wprowadzeniu się, powinniśmy wgłębić się w ofertę rynku pierwotnego. Znajdziemy w niej nowoczesne lokale z dobrze zaprojektowaną i estetyczną powierzchnią wspólną, w budynkach o interesującej architekturze, ze starannie zaaranżowanym otoczeniem.
Rynek wtórny
Rynek wtórny obejmuje lokale i domy już użytkowane, wśród których mogą być zarówno nieruchomości zupełnie nowe, jak i starsze (czasem nawet przedwojenne), zbudowane w różnych technologiach. Interesujące nas informacje możemy uzyskać w prasie, Internecie, na targach branżowych, w agencjach nieruchomości oraz spółdzielniach mieszkaniowych. Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, warto zwrócić się o pomoc do profesjonalnego pośrednika, który dysponuje bogatą bazą danych i na podstawie naszych wskazówek i wymagań dokona wstępnej selekcji ofert.
Jeśli stawiamy na czas, potrzebujemy mieszkania „na już”, skupmy się na rozpoznaniu rynku wtórnego. Jego zaletą jest bogata oferta mieszkań gotowych do zasiedlenia w różnych, często bardzo atrakcyjnych miejscach. Plusem jest także możliwość obejrzenia lokum i zapoznania się z otoczeniem. Wadą może okazać się słaby stan techniczny budynku i instalacji. Kupione mieszkanie często wymaga remontu i modernizacji.
RYNEK MIESZKAŃ
Od kilku lat na rynku mieszkań obserwujemy zdecydowaną przewagę popytu nad podażą. Choć stale rośnie zapotrzebowanie na mieszkania, rynek cierpi na niedobór nieruchomości. Liczba osób zainteresowanych kupnem mieszkań nie zmniejsza się, a oferta rynku nie powiększa się w znaczący sposób.
Co wpłynęło i nadal wpływa na wzrost popytu na zakup mieszkań:
1) czynniki gospodarcze:
2) czynniki społeczne:
Mała liczba ofert sprzedaży i powiększająca się grupa chętnych do zakupu sprawiają, że ceny mieszkań rosną w zastraszającym tempie. Specjaliści od rynku nieruchomości podają, że w ciągu ostatnich dwóch lat w niektórych rejonach nastąpiło zwiększenie cen mieszkań o 100, a nawet 200 procent.
Coraz powszechniejszą praktyką stosowaną przez właścicieli mieszkań jest wycofywanie ofert z rynku i wprowadzanie ich na nowo w dużo wyższej cenie. Ceny nieruchomości położonych na peryferiach zaczynają też powoli doganiać ceny lokali w centrum. Ze względu na wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny, a także na skutek niedoborów kadrowych na placach budowy (odpływ fachowców za granicę), inwestorzy sukcesywnie podnoszą ceny nowych mieszkań. Nie odstrasza to jednak nabywców. W większości inwestycji, które są obecnie na ukończeniu, prawie wszystkie mieszkania już dawno sprzedano. Sytuacja na rynku pierwotnym wpływa na rynek wtórny. I tu ceny drastycznie rosną. Obecnie mówi się o średnio ponad 20-procentowym wzroście cen zakupu mieszkań (w raporcie WGN Real Estate czytamy o 26-procentowym wzroście w ciągu trzech kwartałów 2006 r.).
Znalezienie satysfakcjonującej oferty, czyli wymarzonego M w przystępnej cenie, jest bardzo trudne. Rynek wydaje się dość wysuszony pod względem podażowym. Jeśli w ogóle chcemy coś kupić, musimy być elastyczni. Nierzadko rynek wymusza na nas korektę własnych oczekiwań i wymagań. Przede wszystkim nie wolno nam zapomnieć, że czas działa na naszą niekorzyść. Jak podkreślają specjaliści, w 2006 r. czas sprzedaży mieszkań skrócił się średnio z sześciu miesięcy (przed rokiem) do kilkunastu dni (obecnie). Czasem, w przypadku niezwykle atrakcyjnej nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach, podjęcie decyzji jest kwestią kilku godzin.
Tendencje
Charakterystyczne tendencje, jakie wystąpiły od początku 2006 r. na rynku mieszkaniowym w dużych miastach Polski:
Dane za: WGN Real Estate.
(Raport udostępniono podczas konferencji prasowej dotyczącej XV Międzynarodowych Targów Inwestycji i Nieruchomości REFE, 7 września 2006 r., Wrocław).
Ceny mieszkań w dużych polskich miastach
O tym, jak kształtują się ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w miastach wojewódzkich, można się przekonać, klikając na odpowiedni link:
Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław.
RYNEK DOMÓW
W porównaniu z rynkiem mieszkań rynek domów wydaje się dość stabilny. W związku z dużą liczbą ofert, wahania cenowe na lokalnych rynkach mieszczą się w granicach 3-5 procent. Ceny domów nie rosną gwałtownie, a podaż wciąż przewyższa popyt. Ze względu na tempo wzrostu cen mieszkań kupno bądź budowa domu wydaje się dobrą inwestycją.
Za nabyciem domu przemawia wiele atutów: wygoda, własna zieleń (działka o powierzchni co najmniej 500-600 m kw.), przydomowy garaż, brak sąsiadów za ścianą. Wadą domu może być jego kiepska lokalizacja. Najwięcej domów powstaje na obrzeżach dużych miast. Zła lokalizacja i oddalenie od komunikacji miejskiej sprawiają, że nierzadko dotarcie do centrum zabiera zbyt dużo czasu.
Jak podkreślają specjaliści, dom dobrze usytuowany może być atrakcyjną alternatywą dla coraz droższych mieszkań. Obecnie można kupić dom za miastem, sprzedając 3-pokojowe mieszkanie w dobrym standardzie i atrakcyjnej lokalizacji w mieście.
Najlepszą inwestycją są budynki powstałe po 1990 r., ze względu na dostęp do lepszych jakościowo materiałów budowlanych oraz ciekawsze rozwiązania architektoniczne. Nowoczesne technologie, użyte przy budowie tych obiektów, gwarantują energooszczędność i niskie koszty eksploatacji.
Eksperci rynku ostrzegają: popyt na domy będzie rósł. W związku z tym ich ceny także pójdą w górę.
Tendencje
Charakterystyczne tendencje, jakie wystąpiły od początku 2006 r. na rynku domów w dużych miastach Polski:
Dane za: WGN Real Estate.
Ceny domów w dużych polskich miastach
To, jak kształtują się ceny domów na rynku pierwotnym i wtórnym w miastach wojewódzkich, można sprawdzić, klikając na odpowiedni link:
Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław.
DOM CZY MIESZKANIE — CO, GDZIE, ZA ILE?
W poszczególnych miastach wojewódzkich sytuacja na rynku lokalowym jest dość podobna. Ceny mieszkań i domów zależą tu przede wszystkim od lokalizacji (dzielnicy, rejonu, ulicy) i stanu posesji (lokum nowe, do remontu, w stanie deweloperskim itp.). Ze względu na wielość ofert, które pojawiają się w biurach czy agencjach nieruchomości, trudno o dokładne zestawienie. Bądźmy więc świadomi, że prezentowane w artykule dane są wycinkiem większej całości. Poszczególne liczby to wartości średnie — ich bazę stanowi wybrany i zgromadzony przez autorkę materiał.
Co i za ile u deweloperów i inwestorów?
Nowe mieszkania i domy nie są tanie. W dużych miastach cena metra kwadratowego (m kw.) nowego lokum w atrakcyjnym miejscu kształtuje się w granicach 3-8 tys. zł. Choć większość inwestycji pozostaje wciąż w fazie projektu, to lokale i tak są już wyprzedane. Nabywców nie hamują wysokie ceny — za bezpieczeństwo i komfort (np. zamknięte, strzeżone osiedle, zaciszne miejsce, ciekawe rozwiązania architektoniczne) trzeba zapłacić więcej.
Mieszkania
Średnie ceny m kw. nowych mieszkań w wybranych wojewódzkich miastach:
Dane: na podstawie ofert w krn.pl oraz tabelaofert.pl.
Niektóre inwestycje mogą szokować. Za m kw. mieszkania powstającego w ramach krakowskiego projektu „Tarasy Wiślane” przyjdzie nam zapłacić 9639 zł. Za m kw. apartamentu w Warszawie-Mokotowie 12 840 zł. Cała inwestycja, czyli mieszkanie wielkości 176 m kw., wyceniona jest na ponad 2 300 000 zł. W Warszawie i Krakowie 8000 czy 9000 zł za m kw. staje się normą. Tendencja ta obejmuje i inne, szybko rozwijające się miasta. Dobrym przykładem jest Wrocław. W śródmieściu można już spotkać ceny porównywalne z krakowskimi czy warszawskimi. Jeżeli natomiast pragniemy stać się posiadaczami komfortowych apartamentów na wrocławskim starym mieście, ceny od 8000 do nawet 15 000 zł za m kw. nie powinny nas dziwić.
Domy
W przypadku domów wiele firm deweloperskich stawia na tereny na obrzeżach miast. Liczba ofert dotyczących nowych wolno stojących domów w samym centrum jest znikoma. Osiedla domków jednorodzinnych, bliźniaków lub szeregowców powstają zwykle w ładnych, ze względu na krajobraz, okolicach (a takich w zagospodarowanych centrach jest niewiele).
Ceny nowych domów (o zbliżonej wielkości powierzchni i działki) w wybranych miastach:
Domy-segmenty:
Domy wolno stojące:
Mieszkania i domy z rynku pierwotnego kuszą nowoczesnymi rozwiązaniami budowlanymi. Wysoka cena ma być gwarancją jakości i standardu. Zwykle obejmuje wykończenie lokum, tzw. biały montaż. Miło jest zamieszkać w czystym i ciekawie zaprojektowanym miejscu, pachnącym nowością i świeżością.
Co ciekawe, dom tylko z pozoru okazuje się inwestycją droższą. Przykładowo, za przestronne nowe mieszkanie wielkości ponad 120 m kw. na warszawskim Mokotowie zapłacimy 933 745 zł (7122 zł/m kw.). Bliźniak (155 m kw.) na podwarszawskim Żółwinie będzie nas kosztował 711 608 zł (4591 zł/m kw.). Oprócz w pełni własnego kąta, bez sąsiadów za ścianą, zyskamy sporą działkę (w tym przypadku ponad 1000 m kw.).
Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na nowe mieszkanie, czy nowy dom, nie możemy zapomnieć, że choć od inwestorów otrzymamy lokal pod klucz, to za jego urządzenie przyjdzie nam całkiem niemało zapłacić.
Drogo na rynku pierwotnym? Może więc rynek wtórny?
Ceny na rynku wtórnym w miastach wojewódzkich są bardzo zróżnicowane. Na ich wysokość wpływa m.in. wiek mieszkania lub domu (lokum przedwojenne, powojenne, zbudowane po 1990 r.), jego ogólny stan techniczny (do zamieszkania, do remontu, w stanie surowym itp.) i usytuowanie.
Mieszkania i domy
Jeżeli chcemy kupić mieszkanie w jednym z miast wojewódzkich, musimy liczyć się z dużymi rozbieżnościami w cenach. Wszystko zależy od tego, jaką dzielnicę wybierzemy i na jakie mieszkanie się zdecydujemy. Średnio za m kw. mieszkania w centrum zapłacimy około 3000-4000 zł. Nie jest to jednak regułą. Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk i na rynku wtórnym dyktują własne ceny.
Ile średnio zapłacimy za m kw. w każdym z 16 wojewódzkich miast?
Dane: na podstawie ofert w krn.pl oraz tabelaofert.pl.
A jak wygląda to w praktyce? Za mieszkanie zbudowane po 1990 r., wielkości około 75 m kw., w stanie do zamieszkania, najmniej zapłacimy w Gorzowie Wielkopolskim (141 000 zł). Trochę więcej przyjdzie nam wyłożyć w Szczecinie i Katowicach (ok. 230 000 zł). W Bydgoszczy nabędziemy interesujące nas lokum za 280 000 zł, a w Łodzi i Lublinie dodamy do rachunku jeszcze 20 000 zł. Gdańsk i Olsztyn wymogą na nas wydatek rzędu 360 000-380 000 zł. 600 000 zł zapłacimy w Krakowie, a w stolicy na Mokotowie przyjdzie nam wydać nawet 850 000 zł.
Za tę ostatnią kwotę uda się nam kupić całkiem pokaźny dom. Przykładowo:
Dla 75-metrowego, nawet bardzo ekskluzywnego mieszkania w Warszawie ponad 200 m kw. domu na własnej, dość dużej działce jest atrakcyjną alternatywą. 800 000 zł to niemało! Nawet za 250-280 m kw. własnej przestrzeni i spory grunt do wykorzystania przy domu. Ceny domów w dużych miastach (nie w centrach, raczej na obrzeżach, w peryferyjnych dzielnicach) są bardzo różne.
Za dom o powierzchni 200-250 m kw. na działce wielkości 500-900 m kw. zapłacimy:
Dla porównania: na Pradze Płd. w Warszawie na dom o zbliżonych wymiarach (210 m kw., działka 890 m kw.) będziemy musieli wydać 1 100 000 zł.
ZAMIAST PODSUMOWANIA
Nie trzeba nikogo przekonywać, że zarówno kupno domu, jak i mieszkania wiąże się z dużym wydatkiem. Niewielu z nas dysponuje kwotą kilkuset tysięcy złotych. Jeśli jednak zapożyczymy się u znajomych krezusów, weźmiemy kredyt lub wygramy w totka i podejmiemy decyzję, by zdobyć swój własny kąt, perspektywa domu — w obliczu wysokich i wciąż rosnących cen mieszkań — wydaje się coraz bardziej kusząca.
Magdalena Stec
Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach
