Kwestie związane z mieszkaniowym zasobem gminy reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa zawiera ogólne wytyczne dotyczące praw i obowiązków lokatorów, warunków przyznawania im lokali mieszkalnych, w tym socjalnych oraz zamiennych. Szczegółowych przepisów należy szukać w uchwałach rady gminy, w której jesteśmy zameldowani.

W myśl ww. ustawy (art. 21) rada gminy uchwala:

• wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,
• zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
• warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
• kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
• warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
• tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
• zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
• kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI I LOKATORÓW

Zgodnie z ww. ustawą właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Lokator natomiast to najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

W przypadku lokali komunalnych właścicielem jest gmina — wójt, burmistrz lub prezydent miasta dysponują nimi w razie potrzeby i w miarę zapotrzebowania wspólnoty samorządowej.


Obowiązki wynajmującego (gminy)

Wynajmujący lokal jest obowiązany do:

• utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
• dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych,
• przywrócenia poprzedniego stanu budynku uszkodzonego (najemca pokrywa straty powstałe z jego winy),
• dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy (tj. naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody — bez armatury i wyposażenia, instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, elektrycznej, anteny zbiorczej — z wyjątkiem osprzętu; wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych i tynków).

Obowiązki najemcy (lokatora)

Lokator powinien utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja m.in.:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych,
• okien i drzwi,
• wbudowanych mebli,
• kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych (łącznie z ich wymianą),
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej,
• pieców węglowych i akumulacyjnych (łącznie z wymianą zużytych elementów),
• innych elementów wyposażenie lokalu i pomieszczeń przynależnych (tj. piwnic, strychów, komórek itp.) poprzez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów.

Osoba, która najmuje lokal, może wprowadzić w nim ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy. W umowie tej należy określić sposób rozliczenia z tytułu zmian dokonanych w lokalu.

W razie awarii lokator ma obowiązek udostępnić niezwłocznie lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia wpuszczenia do lokalu, właściciel ma prawo wejść do mieszkania w obecności Policji lub Straży Miejskiej (gminnej).


UMOWA NAJMU

Aby nająć lokal mieszkalny, należy podpisać stosowną umowę z właścicielem lokalu, czyli w omawianym kontekście z gminą.

Zgodnie z art. 5 ww. ustawy umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Co istotne lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali związanych ze stosunkiem pracy, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda sam lokator.


KAUCJA

Kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Od wpłacenia kaucji może być uzależnione zawarcie umowy.

Kaucji nie pobiera się, gdy umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego.

W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.


Zwrot kaucji

Kaucja, którą wpłaca najemca w momencie zawarcia umowy najmu, podlega waloryzacji. Po rozwiązaniu umowy najemca otrzymuje zwrot kaucji w kwocie równej iloczynowi miesięcznego czynszu (obowiązującego w dniu zwrotu kaucji) i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji.

Kwota zwracana lokatorowi nie może być niższa niż kaucja pobrana.

Przy zwrocie kaucji podstawę rozliczeń stanowi protokół, który spisywany jest przed wydaniem lokalu najemcy. W protokole określa się stan techniczny lokalu i dotychczasowy stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń.


CZYNSZ

Wysokość czynszu ustala rada gminy w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Program taki opracowywany jest na co najmniej 5 lat. Zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 4 ww. ustawy zawiera on m.in. zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu na terenie danej gminy.

Rada gminy ustala stawkę czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu. Dodatkowo w ustaleniach bierze też pod uwagę czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokalu, tj.:

• położenie budynku,
• położenie lokalu w budynku,
• wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje,
• ogólny stan techniczny budynku.

Obniżka czynszu

Jeżeli najemca uzyskuje niskie dochody, to może wystąpić z wnioskiem o obniżenie czynszu. W myśl art. 7 ust. 4 ww. ustawy obniżki mogą być udzielane osobom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale rady gminy (lub w zarządzeniu wojewody).

Obniżki udziela się na okres 12 miesięcy. Po upływie roku najemca może ponownie wystąpić z wnioskiem o obniżenie czynszu.

Kwota obniżki jest zwykle zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy.

Ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.

Za dochód uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe, a także na ubezpieczenie chorobowe.

Do dochodów nie wlicza się:

• dodatków dla sierot zupełnych,
• jednorazowych zapomóg z tytułu urodzenia się dziecka,
• dodatku (do zasiłku rodzinnego) z tytułu urodzenia dziecka,
• pomocy w zakresie dożywiania,
• zasiłków pielęgnacyjnych,
• zasiłków okresowych z pomocy społecznej,
• jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej,
• dodatków mieszkaniowych.

W razie wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w deklaracji urząd gminy może żądać od wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia z urzędu skarbowego o wysokości dochodów.

Gmina może również przeprowadzić wywiad środowiskowy. Wywiadu środowiskowego dokonuje upoważniony pracownik gminy. Może on żądać od wnioskodawcy i członków jego gospodarstwa domowego oświadczeń o stanie majątkowym oraz zasobach pieniężnych. Jeżeli pracownik gminy stwierdzi, że występuje dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym najemcy, urząd gminy odstąpi od obniżenia czynszu.

Za złożenie deklaracji niezgodnej z prawdą najemca obowiązany jest zwrócić 200 proc. kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.


Podwyżka czynszu

Zgodnie z ww. ustawą właściciel (w przypadku lokalu wydzielonego z zasobu mieszkaniowego — gmina) może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość (termin wypowiedzenia wynosi ustawowo 3 miesiące), najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie wysokości czynszu lub innych opłat powinno być dokonane na piśmie.

Lokator, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego zajmuje lokal.

Może też zakwestionować podwyżkę, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub zasadna, lecz w innej wysokości. Zasadność podwyżki przed sądem udowadnia właściciel lokalu (art. 8a, ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 9 ust. 1b podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu (z wyjątkiem opłat niezależnych od gminy) nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.

Dodatkowe opłaty (niezależne od właściciela) mogą być pobierane tylko wtedy, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą innych usług.

O zmianie wysokości opłat niezależnych lokator powinien być informowany na piśmie (zestawienie opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia).


WYPOWIEDZENIE STOSUNKU PRAWNEGO DO LOKALU

Właściciel, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• dopuszcza do powstawania szkód, niszczy urządzenia, z których korzystają wszyscy mieszkańcy,
• zalega z czynszem lub innymi opłatami za używanie lokalu (co najmniej za 3 pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty zaległych należności),
• wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela,
• używa lokalu, który wymaga opuszczenia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (patrz: lokal zamienny).
  

Jeśli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, a jego działanie jest uciążliwe dla innych lokatorów, mogą oni wytoczyć mu powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego do lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora zamieszkującego ten sam lokal, jeżeli jego naganne postępowanie uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Gdy sąd nakaże najemcy opuścić lokal, orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia.

O lokalach socjalnych dowiemy się więcej z artykułu: Lokale socjalne i zamienne.

W przypadku eksmisji wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osobie eksmitowanej wskazano lokal, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Powyższych przepisów nie stosuje się, jeżeli powodem wydania wyroku nakazującego opuszczenie lokalu jest znęcanie się nad rodziną.


Zastrzeżenie

Przepisy cytowanej wyżej ustawy nie odnoszą się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.


PODSTAWA PRAWNA

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733, z późn. zm.).

Magdalena Stec