Znowelizowana ustawa wprowadziła obiektywne, stabilne i przejrzyste kryteria wydawania zezwoleń na nabywanie nieruchomości, udziałów lub akcji przez cudzoziemców. Jej zakres obejmuje wyłącznie nabycie przez cudzoziemca prawa własności i użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a także nabycie drugiego domu, tj. nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca (art. 1 ust. 4 i 5 ustawy). Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Cudzoziemiec może nabywać w Polsce nieruchomości: gruntowe, budynki i lokale. Przepisy ustawy nie mają zastosowania przy czynnościach prawnych, które nie przenoszą własności nieruchomości, ustanawiających ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomościach (np. użytkowanie, zastaw, hipoteka, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), a także umów o charakterze zobowiązaniowym, takich jak dzierżawa i najem, oraz umów przedwstępnych.

Generalna zasada stanowi, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, jednakże zgodnie z art. 8 ust. 2, 2a i 2b ustawy, cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego zwolnieni są z uzyskania zezwolenia, z wyjątkiem nabycia:

— nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,
— drugiego domu w okresie pięciu lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.

Wskazane terminy zostały skrócone w następujących przypadkach:

1) nabycia nieruchomości rolnej, jeżeli przez wskazany poniżej okres cudzoziemiec osobiście prowadził na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwał na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej:

a) po upływie siedmiu lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną (dotyczy nieruchomości położonych w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim),
b) po upływie trzech lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną (dotyczy nieruchomości położonych w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim.

2) nabycia drugiego domu — jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej cztery lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.

Obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do wyżej wymienionych okresów dzierżawy zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zezwolenie

Zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (obecnie minister spraw wewnętrznych i administracji), jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie również minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw ten wyrażany jest w formie postanowienia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, przedłuża termin na jego wniesienie do dwóch miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

W przypadku nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia nabycie to jest nieważne.

Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczypospolitą Polską.

Wymóg uzyskania zezwolenia nie obejmuje przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym lub gdy spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, na której nabycie nie musiała uzyskać zezwolenia. Dotyczy to — z wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha — następujących przypadków:

— nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
— nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
— nabycia przez spółkę, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych na obszarach miejskich, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha.

Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcania spółki oraz do nabywania nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego (art. 7 ust. 1 i 2).

Obowiązująca ustawa przewiduje wiele wyjątków od obowiązku uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji. Dotyczą one:

• nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej pięć lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
• nabycia nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej dwa lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków,
• nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej pięć lat,
• nabycia przez podmiot, o którym mowa w wyżej wymienionym pkt 4 definicji cudzoziemca, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
• nabycia nieruchomości przez cudzoziemca będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
• nabycia lub objęcia przez bank będący osobą prawną określoną w wyżej wymienionym pkt 4 definicji cudzoziemca akcji lub udziałów w spółce kontrolowanej z siedzibą na terytorium RP, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Powyższe wyjątki nie mają zastosowania do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Niezależnie od ww. wyjątków przepisów ustawy nie stosuje się do:

• przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III Ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych,
• nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego; jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego stosuje się wówczas prawo polskie,
• funduszu inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych.

Jeżeli cudzoziemiec nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, a nie uzyska zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które były powołane do spadku z ustawy. 

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758, z późn. zm.)

Maria Baron