Wtorek, 29 VII 2014 r.
Nr 113/2014 (1730)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


29 stycznia 2007 r.

Odrębna własność lokalu i nieruchomość wspólna

Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to część nieruchomości, która służy wszystkim lokatorom. Stanowi ją m.in. grunt (działka, na której stoi budynek), klatka schodowa oraz występująca w wielu budynkach (najczęściej na parterze) część komercyjna. Lokatorzy mieszkający w budynku, w którym nastąpiło wyodrębnienie lokali, mają określone prawa i obowiązki nie tylko wobec swoich lokali, lecz również względem nieruchomości wspólnej.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

Kwestie związane z wyodrębnianiem samodzielnych lokali oraz zarządem nieruchomością wspólną reguluje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest:

wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (tj. piwnica, strych, komórka, garaż — dop. M.S.) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkalnych.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Odrębna własność lokali nie jest najpopularniejszą formą władania mieszkaniem w Polsce. Zazwyczaj lokale mieszkalne kojarzą się ze spółdzielniami mieszkaniowymi i spółdzielczymi prawami do lokalu. Duże znaczenie na rynku mieszkaniowym ma także najem lokalu — gdy budynek stanowi własność konkretnej osoby. Formy te nie są jednak prawem własności. Ustanowienie odrębnej własności lokali daje możliwość tworzenia wspólnot mieszkaniowych, które administrują budynkiem.

Wyodrębnieniu może ulec tylko lokal samodzielny, czyli taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami i samodzielnie pełni funkcję, do jakiej jest przeznaczony. O samodzielności lokalu stwierdza właściwy organ (jest nim starosta) w formie zaświadczenia. Jeżeli do ustanowienia odrębnej własności dochodzi w trybie sądowym, sąd ustala samodzielność lokalu na podstawie opinii biegłego.

Ustanowienie odrębnej własności może obejmować wszystkie lokale znajdujące się w danym budynku, ale może dotyczyć również tylko niektórych z nich. Dopuszczalne jest też ustanowienie odrębnej własności kilku lokali dla jednej osoby.

Nie ma znaczenia, w jakim celu lokal został wyodrębniony. Właściciel może przeznaczyć go np. na cele komercyjne (na wynajem).

Ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić:

  • w drodze umowy,
  • jednostronnej czynności prawnej,
  • orzeczenia sądowego,
  • z mocy prawa w razie upadłości lub likwidacji spółdzielni,
  • w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia, po zakończeniu budowy, odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę,
  • w trybie przekształcenia spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu.


Nie może dojść do powstania odrębnej własności lokalu w drodze zasiedzenia.


Umowa o ustanowienie własności lokalu

Umowa o ustanowienie własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i osobę, która nabywa od niego lokal.

W myśl art. 7 ust. 2 ww. ustawy umowa powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Formy aktu notarialnego dla swojej ważności wymagają również:

  • wyodrębnienie lokalu na mocy jednostronnej czynności prawnej oraz
  • przekształcenie praw spółdzielczych w odrębną własność lokalu.


Każdorazowo elementem koniecznym do powstania odrębnej nieruchomości jest wpis do księgi wieczystej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności powinna określać:

  • rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
  • wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej,
  • sposób zarządu nieruchomością wspólną.

 

Jednostronna czynność prawna

Wyodrębnienie lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej ma miejsce wtedy, gdy dana osoba jest jedynym właścicielem nieruchomości, a chce np. wprowadzić na rynek już wyodrębnione, samodzielne i w pełni własne lokale mieszkalne.


Orzeczenie sądowe

Sąd w następstwie toczącego się procesu może orzec o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Dotyczy to sądowego orzeczenia:

  • o zniesieniu współwłasności,
  • o dziale spadku,
  • o podziale majątku wspólnego małżonków.


W trakcie rozpatrywania tych spraw sąd nie jest jednak zobligowany do wyodrębnienia lokali. Może odmówić zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali i wybrać inne rozstrzygnięcie (np. sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty).

Orzeczenie sądowe powinno spełniać wymagania przewidziane dla umownego ustanowienia odrębnej własności. Konieczny jest też wpis do księgi wieczystej.


Udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej

Udział w nieruchomości wspólnej przysługuje każdemu właścicielowi lokalu i nie można żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Udziały w nieruchomości wspólnej nie są jednak równe. Ich wielkość zależy od wielkości zajmowanych lokali.
I tak w myśl art. 3 ust. 3 ww. ustawy:

  • udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi,


  • udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.


Określenie udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest sprawą błahą. Od wielkości udziałów zależy bowiem korzystanie z praw, jakie przysługują właścicielom lokali użytkującym nieruchomość wspólną, oraz wypełnianie obowiązków z tym związanych.

Im właściciel lokalu ma większy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej przysługuje mu uprawnień w stosunku do przedmiotu wspólności, ale też tym większa jest jego odpowiedzialność za zobowiązania z nią związane.


Prawa właścicieli lokali


Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości.

Gdy nieruchomość, w której znajdują się wyodrębnione lokale, przynosi pożytki lub inne dochody, właściciele przeznaczają je na pokrywanie wydatków związanych z jej utrzymaniem. Jeżeli zostanie jakaś część środków, przypadają one właścicielom lokali odpowiednio do ich udziałów.

Każdy właściciel lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

Przysługuje mu też prawo głosu na zebraniu właścicieli lokali. Na zebraniu m.in. podejmowane są uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej. Uchwały zapadają większością głosów, a o sile głosu decyduje najczęściej wielkość udziału (chyba że postanowiono, iż w danej sprawie każdy właściciel dysponuje jednym głosem).

Właściciel może zaskarżyć uchwałę zebrania właścicieli do sądu, jeżeli:

  • jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,
  • narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
  • w jakikolwiek inny sposób narusza jego interesy.


Powództwo do sądu w tej sprawie może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli.

Właściciel lokalu, który pełni obowiązki członka zarządu, może też żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.


Obowiązki właścicieli lokali

Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć, stosownie do swojego udziału, w ciężarach i kosztach związanych z nieruchomością wspólną.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.


Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym przed sądem, bez względu na ich wysokość.

Oprócz ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomości wspólnej właściciel ma obowiązek:

  • utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
  • przestrzegać porządku domowego,
  • korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli,
  • współdziałać ze współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra.

(art. 13 ust. 1 ww. ustawy)

Dodatkowo, na żądanie zarządu nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu powinien zezwolić na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 ww. ustawy).


Sankcje karne


Zgodnie z art. 16 ww. ustawy, jeżeli właściciel lokalu:

  • zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat,
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
  • przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,

wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W takim przypadku właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.


Podstawa prawna:


Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388, z późn. zm.).

Magdalena Stec




Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach