W chwili obecnej jest ono jedynym stosunkiem prawnym, na podstawie którego przedsiębiorcy, tak jak i zwykłe osoby fizyczne, korzystać mogą z nieruchomości Skarbu Państwa i nieruchomości będących własnością samorządów. Zgodnie z art. 232 par. 1 Kodeksu cywilnego, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Największy problem wiąże się obecnie z wysokością opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Stawki te odpowiadają procentowi wartości gruntu – w przypadku działki budowlanej jest to 1 procent jej wartości, zaś od działki przeznaczonej pod działalność usługową już 3 procent. Ponieważ opłaty za niektóre działki nie były aktualizowane nawet od 10 lat, obecnie, najprawdopodobniej w obliczu problemów budżetowych, samorządy urealniają wyceny co powoduje, iż uaktualniona opłata rośnie nawet kilkadziesiąt razy (obecny rekord to 5600 procent).

Zdaniem BCC, projekt nie jest rewolucyjny w zakresie problematyki opłat, ale ustawodawca dostrzegł wreszcie, iż użytkowanie wieczyste, jako stosunek wiążący szeroko rozumiane imperium ze zwykłym obywatelem wywodzić się musi z porządku prawnego PRL, albowiem w pełni odpowiada założeniom gospodarki nakazowo-rozdzielczej. Z drugiej strony oczywiście musi istnieć taka instytucja, która współpracę państwa z obywatelem umożliwi. Stąd też i za granicą podobne porządki są dobrze znane. Nie można jednak mówić, że są one analogiczne do polskiego użytkowania wieczystego. O wiele bardziej przypominają znane nam również najem, czy dzierżawę, o wiele inaczej kształtujące uprawnienia i obowiązki obu stron.

W niemieckiej praktyce właściciel nieruchomości oraz osoba zainteresowana jej użytkowaniem zawierają umowę na ustanowienie tej instytucji, gdyż jest to korzystne z punktu widzenia obu stron. Użytkowanie wieczyste jest więc w Niemczech kwestią umowną, tyle, że obwarowaną odpowiednimi przepisami prawa, przypominającą w zasadzie tzw. prawo zabudowy. We Francji z kolei wyróżnić można, jako quasi-odpowiednik polskiego użytkowania wieczystego, dzierżawę wieczystą i dzierżawę w celu zabudowy. W USA w podobnych sytuacjach wykorzystuje się tzw. długoletnie użytkowanie, również skonstruowane na zasadzie równorzędności stron stosunku prawnego.

O ile pozytywnie należy ocenić wprowadzenie do porządku prawnego instytucji prawa zabudowy, o tyle kontrowersyjne może wydawać się dalsze utrzymanie użytkowania wieczystego. Samo prawo zabudowy wprowadzone ma zostać proponowanymi przepisami, co do których nie można mieć większych zastrzeżeń. Najistotniejsze jest, iż prawo zabudowy dotyczyć ma zarówno nieruchomości publicznych, jak i prywatnych. Przepisy ponadto przewidują wiele interesujących możliwości, które uczynią z prawa zabudowy instytucję szeroko pożądaną w obrocie gospodarczym. Jako przykład wskazać można choćby możliwość określenia budynku jako części składowej nieruchomości gruntowej, możliwości dowolnego kształtowania zakresu korzystania z nieruchomości, dopuszczalność rozmaitych podziałów, czy też wreszcie prawo do obciążania więcej niż jednej nieruchomości (łączne prawo zabudowy). Mamy nadzieję, że wprowadzenie instytucji prawa zabudowy, jak również tak szerokiego skonstruowania, ułatwi współpracę na styku publiczno-prywatnym, a dzięki temu wywrze pozytywny wpływ także i na inne instytucje prawne, zwłaszcza w zakresie partnerstwa publiczno-prywatnego.

Wątpliwości można mieć jedynie do dwóch proponowanych rozwiązań. Po pierwsze, prawo zabudowy powstawać ma dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej założonej dla tego prawa. Oznacza to, iż wpis będzie miał charakter konstytutywny. Tymczasem idea prawa zabudowy powinna być pojmowana od strony maksymalnego ułatwienia jego wprowadzania. Wpis do księgi powinien mieć zatem charakter deklaratoryjny, tj. jedynie stwierdzający, iż prawo zabudowy uprzednio już powstało. Chodzi przecież o przyspieszenie całej procedury.

Po drugie, nie jest do końca jasne określenie wynagrodzenia za prawo zabudowy. Proponowane przepisy zakładają, iż wynagrodzenie polegać będzie na zapłacie określonej sumy pieniężnej albo na świadczeniu opłat okresowych. Zastanowić się tymczasem można nad ewentualnym umożliwieniem rozliczania należności za prawo zabudowy w tzw. barterze.

Jak już podniesiono na początku, nie jest natomiast przekonywujące uzasadnienie projektu, zgodnie z którym instytucja użytkowania wieczystego powinna istnieć nadal. Proponowane prawo zabudowy wyczerpuje przecież wszystkie potrzeby w zakresie regulacji korzystania z nieruchomości, tak publicznych jak i prywatnych. Projektodawca zaś, dostrzegając zresztą ułomności i w zasadzie zbędność instytucji użytkowania wieczystego, postanawia jednak o jego pozostawieniu. Jasnym jest, iż prawo zabudowy w proponowanym kształcie nie jest wystarczające do zastąpienia użytkowania wieczystego. Ustawodawca jednak powinien rozważyć możliwość takiego rozbudowania legislacyjnego prawa zabudowy, które uczyni użytkowanie wieczyste zupełnie już zbędnym. Niejasne jest również, dlaczego projektodawcy – rozważając co prawda likwidację użytkowania wieczystego – stwierdzają, iż nastąpić to może dopiero w dalszej perspektywie czasowej.

(źródło: Business Centre Club)