Piątek, 25 VII 2014 r.
Nr 111/2014 (1728)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


20 grudnia 2007 r.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu jest prawem obligacyjnym, uregulowanym w przepisach art.596 – 602 Kodeksu cywilnego. Przepisy te znajdują się wśród regulacji dotyczących umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu zapewnia określonej osobie pierwszeństwo kupna oznaczonego przedmiotu przed innymi potencjalnymi kupującymi.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu, przy jego wykonywaniu wstępuje w prawa i obowiązki nabywcy, określone w zawartej warunkowej umowie zbycia. Przy czym prawo pierwokupu jest uprawnieniem, z którego uprawniony może, lecz nie musi korzystać. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego.

Prawo pierwokupu nieruchomości to uprawnienie dla osoby trzeciej do nabycia nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi podmiotami, ale dopiero w przypadku zawarcia umowy zbycia pomiędzy zbywcą a nabywcą. Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

W przypadku sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu na rzecz osoby trzeciej nie mamy do czynienia z umową warunkową, ale z umową zobowiązującą do przeniesienia własności.

Prawo pierwokupu może być prawem zastrzeżonym w umowie (np. w umowie dzierżawy) lub wynikającym z czynności jednostronnej (np. testament) lub z ustawy, np. z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która ustanawia prawo pierwokupu na rzecz gminy.

Do ustawowego prawa pierwokupu przepisy Kodeksu cywilnego będą miały zastosowanie w takim zakresie, w jakim pierwokup nie jest uregulowany przepisami danej ustawy. Tak więc w przypadku prawa pierwokupu stosowane są przepisy szczególne, a w sytuacji braku przepisów szczególnych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.

Najważniejsze z przepisów prawa, w których zawarto zastrzeżenie prawa pierwokupu dla nieruchomości to: 

  • Kodeks cywilny,
  • Ustawa o gospodarce nieruchomościami,
  • Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych,
  • Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego,
  • Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
  • Ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych.

 

Zarówno przepisy kodeksowe jak i wynikające z ustawy w odniesieniu do prawa pierwokupu mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących (iuris cogentis) i nie mogą być zmieniane przez strony. W sytuacji zbiegu uprawnień z ustawy i z umowy, uprawnionym do skorzystania z prawa pierwokupu będzie osoba wskazana w ustawie.

W świetle Kodeksu cywilnego, uprawnionym względnie obciążonym umownym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Sprzedawca zobowiązany pierwokupem, w razie zawarcia umowy sprzedaży z osobą trzecią, zawiadamia niezwłocznie o fakcie zawarcia umowy sprzedaży i treści umowy uprawnionego, któremu pierwokup obiecał. Uprawnionemu z tytułu pierwokupu przysługuje jako pierwszemu prawo do wykupienia rzeczy w terminie przewidzianym umową. W przypadku nieustalenia takiego terminu pomiędzy kupującym a sprzedającym, klient może swoje prawo pierwokupu wykonać w terminie ustawowym. W przypadku nieruchomości jest to okres jednego miesiąca, natomiast w przypadku rzeczy ruchomych – tygodnia (zob. art. 598 kc).

Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę (art. 599 kc).

Prawo pierwokupu ma charakter niezbywalny i niepodzielny.

Sprzedawca (zobowiązany) ponosi odpowiedzialność za wynikłą szkodę w przypadku sprzedaży rzeczy osobie trzeciej.

Jeśli uprawniony chce skorzystać z przysługującego mu prawa musi złożyć zobowiązanemu oświadczenie, że wykonuje prawo pierwokupu. Z uwagi na fakt, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy (akt notarialny), również złożenie wymienionego oświadczenia wymaga zachowania tej samej formy, która zastrzeżona jest pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w innej formie (ustnej lub zwykłej pisemnej) pociąga za sobą nieważność takiej czynności prawnej.


Oświadczenie to powinno być złożone w określonym terminie wynikającym z przepisów szczególnych, a w przypadku braku w nich takiego zastrzeżenia w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania przez uprawnionego powiadomienia o sprzedaży nieruchomości.

Wynikiem wykonania prawa pierwokupu jest to, że między stronami (tj. pomiędzy sprzedającym oraz uprawnionym) powstaje umowa sprzedaży o tej samej treści, co wcześniejsza umowa warunkowa zawarta pomiędzy sprzedającym i osobą trzecią.

Sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje na mocy ustawy: 

 

  • Skarbowi Państwa (w tym Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa),
  • jednostce samorządu terytorialnego,
  • współwłaścicielowi,
  • dzierżawcy.

Gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości: 

– niezabudowanej, nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego tj. od gminy, powiatu lub od województwa, 

– prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę, 

– nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (np. pod drogi publiczne i drogi wodne, budowę i utrzymywanie ciągów drenażowych), 

– nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, 

– nieruchomości położonej na obszarze portów i przystani morskich.

Prawo pierwokupu nieruchomości w dwóch ostatnich przypadkach (cele publiczne i rejestr zabytków) przysługuje tylko wtedy gdy zostało ono ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, prawo pierwokupu nie przysługuje.

Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie jeżeli: 

– nieruchomości przeznaczone są na cele rolne i leśne, 

– sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze sprzedawcą faktycznie we wspólnym pożyciu), 

– sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, 

– prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości, 

– prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości, 

– sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.



Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Skorzystanie lub nieskorzystanie z prawa pierwokupu jest sprawą rozpatrywaną z urzędu.

Gmina może wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza o treści umowy sprzedaży nieruchomości.

W przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu, wójt (burmistrz, prezydent miasta), na wniosek zainteresowanego wydaje oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu.

Oświadczenie stanowi podstawę zawarcia pomiędzy kupującym, a sprzedającym aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności.

W przypadku skorzystania z prawa pierwokupu przez gminę zostaje zawarty akt notarialny – oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu u notariusza, który zawiadomił wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o sporządzeniu umowy sprzedaży.

W przypadku gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza.

Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Z chwilą złożenia oświadczenia:

1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości,
2) prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy,
3) gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

Osoba, która chce zawrzeć umowę przed upływem ustawowego miesiąca powinna złożyć do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wniosek o wydanie oświadczenia o odstąpieniu od prawa pierwokupu załączając do wniosku wstępną umowę sprzedaży nieruchomości.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz.93 ze zm.),
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Bibliografia:

Gerard Bieniek, Stanisława Kalus, Zenon Marmaj, Eugeniusz Mzyk – Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydanie II, Warszawa 2007.

Maria Baron




Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach