Środa, 13 XII 2017 r.
Nr 203/2017 (2333)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


30 listopada 2006 r.

Przygotowania do budowy

Gdy posiadamy działkę budowlaną, możemy przystąpić do przygotowań mających na celu rozpoczęcie budowy domu. Będzie nas to kosztowało sporo pieniędzy i czasu. Warto jednak skrupulatnie i dokładnie spełnić wszystkie stawiane nam przez prawo wymagania. Zaniedbania mogą przyczynić się do wielu problemów podczas budowy, a ich koszty są bardzo wysokie.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

 

Początkowe czynności zależą od tego, czy w gminie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, to możemy przystąpić do dalszych działań. W przypadku braku planu musimy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero na podstawie tych ustaleń możemy przystąpić do dalszych działań.


Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi poprzedzać wykonanie specjalnej mapy, którą sporządza uprawniony geodeta. Dzięki temu dokumentowi gmina może ocenić wpływ inwestycji na środowisko i otoczenie. Mapa powinna być aktualna. W przyszłości użyjemy jej w projekcie zagospodarowania terenu. Za wykonawstwo zapłacimy kilkaset złotych.


Przed rozpoczęciem inwestycji powinniśmy postarać się o dokument potwierdzający nasze prawa do dysponowania działką. Najczęściej jest to prawo własności. W przypadku najmu lub dzierżawy trzeba potwierdzić nasze prawo do zabudowy terenu.


Projekt budowlany


Ten bardzo istotny element składa się z kilku części. Dwa podstawowe elementy to projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany. Niezbędne jest także skompletowanie oświadczeń odpowiednich jednostek o zapewnieniu dostaw wody, prądu, gazu, odbioru ścieków i warunkach przyłączenia domu do odpowiednich sieci. Ilości i rodzaj przyłączeń zależy od naszych potrzeb i projektu. W niektórych przypadkach konieczne będzie także dostarczenie dokumentacji badań geologicznych i geotechnicznych. Dzieje się tak wtedy, gdy nasza działka ma specyficzne ukształtowanie albo nietypowe podłoże.


Niezależnie od przyjętych rozwiązań skompletowanie całej dokumentacji jest trudne, czasochłonne i kosztowne. Najłatwiej opracowanie całościowego projektu powierzyć jednej firmie.


Projekt zagospodarowani działki


Powinien być sporządzony na aktualnej mapie przez uprawnionego geodetę. Projekt zawiera określenie granic działki i obiektu, usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych budynków, uzbrojenie terenu, plan połączenia działki z układem komunikacyjnym, układ zieleni, schemat przyłączeń mediów i infrastrukturę służącą do odprowadzania ścieków i wody opadowej. Projekt musi nawiązywać do otoczenia i zabudowań na działkach sąsiednich (odległości i usytuowanie). Niezbędne jest także wskazanie obecnego i planowanego uzbrojenia terenu.


Koszt takiego projektu to kilkaset złotych.


Projekt architektoniczno-budowlany


Poszukując projektu, mamy dwa wyjścia. Albo kupimy gotowy projekt domu, albo zdecydujemy się na projekt indywidualny, stworzony na nasze potrzeby i z naszym udziałem. Pierwsze rozwiązanie jest o wiele tańsze i szybsze. W kraju znajdziemy setki firm sprzedających gotowe projekty. Jeśli jednak marzy się nam oryginalny i w pełni zaspokajający nasze potrzeby dom, odpowiedzią jest projekt indywidualny. W niektórych przypadkach to posiadana przez nas działka taką potrzebę może wymusić. Dzieje się tak, gdy znajduje się ona w bardzo stromym terenie albo jest silnie zadrzewiona.


Projekt określa funkcję, formę i konstrukcję budynku. Wskazuje rozwiązania techniczne i materiałowe. Opisuje także jego charakterystykę energetyczną i wpływ na środowisko.


Gotowy projekt to projekt, którego dokumentacja jest automatycznie powielana i rozpowszechniana. Zakup takiego projektu nie oznacza, że może on być automatycznie wybudowany na naszej działce. Trzeba dokonać adaptacji projektów do specyficznych warunków panujących na naszej ziemi. Pod uwagę muszą być brane przede wszystkim postanowienia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i warunki wynikające z ukształtowania i rodzaju gruntu.


W skład kompletnego projektu wchodzą:


Projekt architektoniczny, który zawiera:


  • opis techniczny i rzuty poszczególnych kondygnacji, fundamentów i dachu wraz z podaniem wymiarów i rozmieszczeniem otworów drzwiowych i okiennych;
  • widoki czterech elewacji;
  • rzut więźby dachowej i konstrukcja dachu;
  • rzut dachu, który określa kształt i rozmiar dachu, kąt nachylenia i szczegóły techniczne wykończenia;
  • przekroje
  • propozycje wyglądu okien i drzwi.

Projekt konstrukcyjny, który zawiera:


  • opis rozwiązań technicznych, obliczenia statystyczne;
  • niezbędne rysunki, takie jak rzuty fundamentów i plany rozmieszczenia detali konstrukcyjnych;
  • dokumentację instalacji elektrycznych, centralnego ogrzewania, instalacji wodno-kanalizacyjnej i gazowej, zawierającą opisy i rysunki rozwiązań technicznych (w przypadku prądu elektrycznego niezbędne jest także podanie parametrów technicznych zapotrzebowania na energię).

Wykonanie projektu indywidualnego jest bardzo czasochłonne. Umożliwia jednak udział w projektowaniu od samego początku.


W pierwszej kolejności architekt w rozmowie z nami określa nasze potrzeby. Chodzi o powierzchnię domu, ilość pokoi, ich rozmieszczenie i funkcję. Warto dobrze przemyśleć swoje potrzeby jeszcze przed samym spotkaniem.


Na podstawie wstępnych ustaleń projektant tworzy koncepcję budynku. Efektem jego pracy są szkice elewacji i rozkład pomieszczeń, czasem makieta lub komputerowa wizualizacja. Wstępny projekt uwzględnia już warunki panujące na działce i te określone w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na tym etapie możemy jeszcze swobodnie wprowadzać zmiany i proponować nowe pomysły.


Gdy zaakceptujemy propozycję, architekt rozpoczyna opracowywanie projektu budowlanego. Składa się on z tych samych części co projekt gotowy. Czas potrzebny na kompletne zaprojektowanie budynku i stworzenie kompletnej dokumentacji konstrukcyjnej trwa nawet kilka miesięcy.


Projekt domu chroniony jest prawami autorskimi, a projektant zastrzega sobie często prawo opiniowania i zatwierdzania ewentualnych zmian wprowadzanych w budynku. Istnieje możliwość zastrzeżenia naszego projektu, tak aby nie był wykorzystywany przez innych ludzi. Takie projekty są jednak dużo droższe.


Warunki przyłączenia mediów


Pierwsza rzeczą, jaką powinniśmy zrobić, jest zwrócenie się do dostawców poszczególnych mediów o określenie warunków przyłączenia. W tym celu składamy odpowiednie podanie i uiszczamy opłatę (z wyjątkiem sieci gazowej). Czas oczekiwania to od dwóch tygodni do nawet dwóch miesięcy w pewnych przypadkach. Warunki przyłączenia ważne są przez dwa lata w przypadku energii elektrycznej i rok w przypadku gazu. Dla połączenia nieruchomości z siecią wodno-kanalizacyjną niezbędne jest wykonanie projektu, który jest ważny przez rok. Określenie warunków przyłączenia jest wystarczającym składnikiem dokumentacji budowlanej i wystarczy do uzyskania pozwolenia na budowę.


Po uzyskaniu warunków przyłączenia wato zacząć starać się o podpisanie umowy z dostawcą, a to z kolei pozwoli na opracowanie projektu przyłączenia i rozpoczęcia prac budowlanych. Odwrotna sytuacja panuje w przypadku sieci wodno-kanalizacyjnej. Tam umowę podpisuje się już po wybudowaniu i odbiorze technicznym przyłącza.


Od 2005 roku budowa przyłączy nie wymaga już pozwolenia na budowę. Wystarczy tylko zgłosić zamiar budowy staroście. W zgłoszeniu należy określić zakres i sposób wykonania robót i planowany termin zakończenia prac. Do zgłoszenia dołączamy oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i pełną dokumentację projektu wraz z pozwoleniami. Prace możemy rozpocząć, gdy w terminie 30 dni od daty zgłoszenia starosta nie oprotestuje naszych zamiarów. Prace należy rozpocząć najpóźniej dwa lata od daty zgłoszenia zamiaru budowy.


Pozwolenie na budowę


Jest to decyzja administracyjna wydawana przez wydział architektury starostwa powiatowego. Dokument ten umożliwia legalne rozpoczęcie budowy. Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu miesiąca. W wyjątkowo skomplikowanych przypadkach poczekamy do 65 dni.


Do wniosku o pozwolenie powinniśmy dołączyć:


  • cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami.
  • dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy albo wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zanim urzędnicy wydadzą pozwolenie na budowę, muszą sprawdzić następujące sprawy:


  • zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i obowiązującymi przepisami i normami;
  • kompletność projektu budowlanego włącznie z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami i informacjami dotyczącymi bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
  • uprawnienia i przynależność branżową ludzi wykonujących projekt budowlany.

W razie stwierdzenia braków w naszym projekcie urząd nałoży na nas obowiązek skompletowania wymaganej dokumentacji i dostarczenia jej w określonym przez urząd terminie. Jeśli tego nie zrobimy, wydana zostanie decyzja o odmowie wydania pozwolenia na budowę. Jeśli jednak spełnimy wszystkie nałożone na nas wymagania, urząd nie ma prawa odmówić nam wydania pozwolenia.


Pozwolenie staje się ważne, gdy żadna ze stron nie złoży zażalenia w ciągu 14 dni od daty doręczenia decyzji. Ważne jest przez dwa lata od dnia, w którym pozwolenie się uprawomocniło. Jeśli nie rozpoczniemy w tym czasie budowy lub przerwiemy ją na ponad dwa lata, będziemy musieli starać się o nowe pozwolenie.


Znalezienie wykonawcy i ustanowienie kierownika budowy


Mając w ręku pozwolenie na budowę, możemy rozpocząć budowę. W tym momencie mamy dwie możliwości. Jeśli pieniądze nie są dla nas problemem, a zależy nam na czasie i spokoju, najlepszym rozwiązaniem wydaje się podpisanie umowy z jednym generalnym wykonawcą. Jest to bardzo wygodne rozwiązanie, ponieważ wszystkie sprawy związane z inwestycją załatwia główny wykonawca. Nasza rola ogranicza się tylko do regulowania płatności i ewentualnych konsultacji dotyczących niektórych detali.


Druga opcja to budowa domu tak zwanym systemem gospodarczym. Oznacza to, że sami będziemy kierować przebiegiem budowy, podpisując umowy z wykonawcami poszczególnych etapów. Nie ominie nas najprawdopodobniej także zakup materiałów budowlanych. Postęp prac będzie zależał głównie od naszej kondycji finansowej i sprawności w zarządzaniu ekipami wykonawców.


Kierownik budowy to osoba odpowiedzialna za wykonanie domu dokładnie według projektu. Kierownik budowy powinien mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych. Zatrudnia i ubezpiecza on pracowników wykonujących prace budowlane i odpowiada za jakość wykonania prac. Jego obowiązkiem jest prowadzenie dziennika budowy przez cały okres jej trwania. Kierownikiem budowy może być tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami. Zdobywa się je po udokumentowaniu praktyki budowlanej i zdaniu odpowiednich egzaminów. Kierownika budowy zatrudnić możemy na cały okres budowy lub tylko na czas wykonania pewnego jej etapu.


Pracę kierownika budowy kontroluje inspektor nadzoru. W przypadku budowy pojedynczego domu nie jest wymagana obecność inspektora.


Zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych


Przed przystąpieniem do robót budowlanych musimy zgłosić ten fakt do urzędu, w którym otrzymaliśmy pozwolenie na budowę. Prace możemy rozpocząć po 7 dniach od dostarczenia informacji, jeśli urząd nie zgłosi żadnych zastrzeżeń.


Do zgłoszenia należy dołączyć:


  • oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;
  • pozwolenie na budowę;
  • pisemne oświadczenie kierownika o rozpoczętych czynnościach.

Proces przygotowań kończy się wydaniem przez urząd dziennika budowy. Naszym obowiązkiem, a właściwie już kierownika budowy, jest postawienie specjalnej tablicy informacyjnej na budowie.


Koszty przygotowań


Przygotowanie mapy geodezyjnej niezbędnej do opracowania projektu to koszt rzędu 550 – 600 złotych. Należy dbać o to, aby mapa była aktualna.


Największy koszt to opracowanie dokumentacji projektowej. Wybierając projekt architektoniczny, będziemy mieli do wyboru dwie opcje. Albo kupimy gotowy projekt domu, albo zamówimy projekt indywidualny. Pierwsza opcja jest tańsza: za taki projekt zapłacimy od 1 do 2 tysięcy złotych. Za projekt indywidualny możemy zapłacić od 4 tysięcy w górę. Wszystko zależy od wielkości domu i naszych wymagań co do projektu.


Projekt architektoniczny zawiera całą dokumentację niezbędną do wybudowania obiektu, należy go jednak dostosować do miejscowych warunków. Pracę tę wykonuje uprawniony architekt. Według prawa budowlanego to właśnie on staje się projektantem tego obiektu, przejmując wszystkie wynikające z ustawy obowiązki i uprawnienia, łącznie z odpowiedzialnością za zgodność projektu z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi w dniu składania projektu do zatwierdzenia. Jednocześnie obowiązki z tytułu sprawowania nadzoru autorskiego na budowie przejmuje na siebie również projektant adaptujący projekt.


Wykonać należy także projekt zagospodarowania działki. Często potrzebne jest przeprowadzenie badań geotechnicznych.


Aby otrzymać pozwolenie na budowę, trzeba także zapewnić sobie decyzję o warunkach przyłączenia mediów.


Za ten etap prac przygotowawczych zapłacimy około 1200 złotych.


Do kosztów tych dochodzą także drobne sumy niezbędne do skompletowania wszystkich wypisów, wyrysów i mapek niezbędnych przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę.


Tak więc koszty przygotowania się do budowy to co najmniej 3 tysiące złotych. W przypadku indywidualnego projektu będzie to na pewno co najmniej dwukrotność tej sumy.


Akty prawne


Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.);


Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2001 r. Nr 72, poz. 747 ze zm.);


Rozporządzenie Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 6 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych warunków przyłączenia podmiotów do sieci gazowych, ruchu i eksploatacji tych sieci (Dz. U. z 2004 r. Nr 105, poz. 1113);


Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 20 grudnia 2004 r. w sprawie szczegółowych warunków przyłączenia podmiotów do sieci elektroenergetycznych, ruchu i eksploatacji tych sieci (Dz. U. z 2005 r. Nr 2, poz. 6);


Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717);


Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588);


Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.).




Mateusz Grabowski

 



Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach