Wtorek, 29 VII 2014 r.
Nr 113/2014 (1730)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


6 listopada 2007 r.

Służebności gruntowe

Często stanowią antidotum na sąsiedzkie waśnie, pozwalając rozwiązać na drodze prawnej niejeden konflikt. Mowa o służebnościach gruntowych ustanowionych w celu zwiększenia użyteczności jednej nieruchomości kosztem drugiej. Klasycznym przykładem jest tu służebność drogi koniecznej.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

Pojęcie służebności gruntowej

Służebności gruntowe należą do tzw. ograniczonych praw rzeczowych, uregulowanych w art. 285 – 294 Kodeksu cywilnego. Najogólniej mówiąc służebność gruntowa to prawo, które łączy dwie nieruchomości: władnącą, na rzecz której ustanawiana jest służebność oraz obciążoną, której kosztem jest ona ustanowiona. Prawo to przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej, z kolei na właścicielu nieruchomości obciążonej spoczywają w związku z tym pewne obowiązki, polegające głównie na tym, że nie może on korzystać ze swojej nieruchomości lub musi pogodzić się z faktem korzystania z tej nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej.

Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej, stanowiąc jej tzw. część składową. Praktyczną konsekwencją tego jest to, że zbycie własności nieruchomości władnącej musi obejmować także zbycie służebności. Niemożliwe jest zatem samodzielne rozporządzenie służebnością gruntową.

Nieruchomością władnącą może być zarówno nieruchomość gruntowa (grunt), jak też nieruchomość budynkowa. Stąd też mówi się czasem o służebności gruntowej, budynkowej lub nawet lokalowej. Dla ustanowienia służebności gruntowej nie jest wymagane bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.

Treść służebności

Treścią służebności gruntowej są określone prawa właściciela nieruchomości władnącej oraz odpowiadające im obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej.

Prawo właściciela nieruchomości władnącej może polegać na możliwości korzystania z cudzej nieruchomości (obciążonej) w określonym zakresie. W tym wypadku właściciel nieruchomości obciążonej musi znosić korzystanie z nieruchomości stanowiącej jego własność przez właściciela, któremu służebność przysługuje. Przykładem może być korzystanie z drogi, z cudzych urządzeń budowlanych, energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych itp.

Służebność gruntowa może polegać także na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań, bądź też, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem jego nieruchomości przysługują jako właścicielowi.

Ten rodzaj służebności określany jest jako służebność bierna, ponieważ właściciel nieruchomości, któremu przysługuje służebność nie może korzystać z cudzej rzeczy, a jedynie domagać się, aby ten, którego nieruchomość jest obciążona służebnością nie będzie podejmować względem swojej własności określonych działań lub korzystać z przysługujących mu uprawnień. Przykładowo służebność taka może polegać na zakazie wznoszenia określonych budowli czy prowadzenia określonej działalności gospodarczej z wykorzystaniem nieruchomości obciążonej.

Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest bowiem ustanawiana w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej, jednakże te zwiększenie użyteczności powinno nastąpić przy minimalnym uszczerbku i niedogodności dla nieruchomości obciążonej.

Ustanowienie służebności

Głównym sposobem ustanowieniem służebnością jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności. Umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, stanowiącego następnie podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej. W umowie o ustanowienie służebności strony powinny wskazać obie nieruchomości (władnącą i obciążoną), których dotyczy służebność, oraz precyzyjnie określić treść służebności, a więc na czym ma polegać będzie korzystanie z cudzej nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej, lub niedokonywanie działań lub niekorzystanie z uprawnień przez właściciela nieruchomości obciążonej. Umowa powinna rozstrzygać kwestię ewentualnego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, jeżeli strony takie wynagrodzenie przewidziały oraz ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Jeżeli strony nie umówiły się, co do utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej to obciążają one właściciela nieruchomości władnącej.

Kodeks cywilny daje możliwość zmiany umowy co do treści lub sposobu wykonywania służebności, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej przemawia za tym ważna potrzeba gospodarcza. Zmiany takiej może domagać się za wynagrodzeniem właściciel nieruchomości obciążonej, chyba że zmiana ta przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Służebność może również zostać ustanowiona wskutek orzeczenia sądu. Właściwy w tym wypadku będzie sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomości obciążona. Sąd orzeka o ustanowieniu służebności w formie postanowienia w postępowaniu nieprocesowym.

Niezależnie od tego możliwe jest również powstanie służebności w wyniku decyzji administracyjnej wydanej nad podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

Następstwa podziału nieruchomości

W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej części, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem pozostałych części. W wypadku podziału nieruchomości obciążonej służebność również utrzymuje się w mocy na wszystkich częściach utworzonych przez podział z tym, że gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej części, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten ustali sąd, chyba, że uczynią to strony w porozumieniu

Wygaśnięcie służebności

Służebności gruntowe wygasają w razie zrzeczenia się prawa własności nieruchomości władnącej, co będzie miało miejsce raczej rzadko oraz wskutek nabycia przez właściciela nieruchomości władnącej nieruchomości obciążonej (tzw. konfuzja). Wygaśnięcie służebności gruntowej może także wyjątkowo nastąpić na mocy orzeczenia sądowego.

Innym sposobem wygaśnięcia służebności będzie jej zniesienie. Zniesienia służebności gruntowej może żądać właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zniesienie służebności następuje za wynagrodzeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości obciążonej. Natomiast jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności nawet bez wynagrodzenia.

Służebność drogi koniecznej

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej posiada właściciel nieruchomości, który z uwagi na strukturę geodezyjną i własnościową nie ma dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. W takim wypadku może on albo w drodze umowy albo poprzez wytoczenie powództwa przed sądem doprowadzić do ustanowienia służebności, pozwalającej mu na przejazd lub przejście przez cudzą nieruchomość gruntową. Umowa o ustanowieniu służebności powinna wyrażać wolę ustanowienia służebności drogi koniecznej przez właściciela nieruchomości obciążonej, określać sposób korzystania, przebieg drogi koniecznej oraz zawierać wniosek o dokonanie wpisu ustanowionej służebności w księdze wieczystej.

Sądowe ustanowienie służebności nastąpi wówczas, gdy właściciel nieruchomości obciążonej nie wyraża zgody na ustanowienie służebności. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy mogła uzyskać odpowiedni dostęp do drogi koniecznej. Wyznaczenie drogi koniecznej powinno nastąpić w sposób najmniej uciążliwy dla właściciela lub właścicieli gruntu, na którym ustanawiana jest służebność po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe. Sąd orzeka o ustanowieniu drogi koniecznej w drodze postanowienia, określając zarazem wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości obciążonej.

Służebność drogi koniecznej najczęściej znajduje zastosowanie w przypadkach działów nieruchomości spowodowanych zniesieniem współwłasności, działem spadku, podziałem majątku wspólnego małżonków, zbyciem części nieruchomości.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm). podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi i wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Służebność w związku budową na cudzym gruncie

Często występującą w praktyce służebnością, jest służebność ustanowiona w następstwie wzniesienia budynku lub innego urządzenia z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego.

W takim wypadku właściciel gruntu, na którym nastąpiło przekroczenie granic przez budowlę z sąsiedniej nieruchomości nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, co w praktyce oznaczałoby rozbiórkę części budowli. Może natomiast żądać albo wykupu części gruntu, zajętej przez budowlę lub części, która w wyniku budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze, albo ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. W przypadku ustanowienia służebności gruntowej, właściciel nieruchomości zajętej przez budowlę w zamian za wynagrodzenie będzie musiał znosić fakt istnienia części cudzego budynku (urządzenia) na obszarze swojej nieruchomości.

Żądanie ustanowienia służebności będzie wyłączone, jeżeli właściciel nieruchomości zajętej przez budowlę niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.);

Adam Palowski



Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach