Środa, 22 X 2014 r.
Nr 157/2014 (1774)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


9 lutego 2007 r.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Zgodnie z Prawem spółdzielczym spółdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą. W jaki sposób założyć spółdzielnię mieszkaniową? Jakie warunki należy spełnić, by stać się jej członkiem? Jakie prawa do lokalu przysługują członkom spółdzielni? Odpowiedzi na te pytania i wiele innych informacji znajdziemy w poniższym tekście.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

Kwestie związane z działalnością spółdzielni regulują ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego, a także zarejestrowany statut spółdzielni.

Spółdzielnia zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków. Może również zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia na podstawie umowy zawartej z właścicielem tej nieruchomości.

Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków.


JAKIE PRAWA ZWIĄZANE SĄ ZE SPÓŁDZIELNIĄ?


Ze spółdzielnią związane są trzy rodzaje praw do lokali:

1) Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Spółdzielcze własnościowe prawo nie jest pełną własnością, a ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji. Oznacza to, że członek spółdzielni, któremu przysługuje takie prawo, bez żadnych ograniczeń może przenieść je na osobę, która jest już członkiem spółdzielni.

Członek spółdzielni zainteresowany spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadającej na jego lokal.

Co istotne, w myśl wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., kupujący własnościowe mieszkanie spółdzielcze nie musi być spółdzielcą. Osoby, które wybudowały za własne pieniądze lokale użytkowe w zasobach spółdzielni, będą miały prawo ubiegania się o prawo własności lub spółdzielcze prawo własności, nawet jeśli nie są jej członkami.

2) Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Jest to prawo najsłabsze i stosunkowo rzadko ustanawiane. Nie jest ono ograniczonym prawem rzeczowym, a jedynie formą prawa na rzeczy cudzej, zbliżoną do najmu. Ma charakter ściśle osobisty  — przysługuje konkretnej osobie (wyjątek: może przysługiwać małżonkom).

Lokatorskiego prawa nie można zbyć, nie przechodzi ono na spadkobierców i nie podlega egzekucji. W zamian jest jednak dużo tańsze. Członek spółdzielni, zainteresowany spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu (w praktyce około 30 proc. ceny mieszkania).

3) Odrębna własność lokali

Jest to niczym nieograniczona własność nieruchomości lokalowej wraz z częścią gruntu. Posiadacze ograniczonych praw (własnościowego czy lokatorskiego) mogą w każdej chwili zażądać od spółdzielni wyodrębnienia zajmowanych przez nich lokali i ustanowienia takiej odrębnej własności (warunek: uzupełnienie wartości dotychczasowego prawa).

Odrębna własność lokalu, znajdującego się w budynku będącego własnością lub współwłasnością spółdzielni, może być ustanowiona wyłącznie na rzecz jej członka. W odróżnieniu od praw spółdzielczych może jednak istnieć po zerwaniu więzi ze spółdzielnią.


W JAKIM TRYBIE ZAKŁADA SIĘ SPÓŁDZIELNIĘ?

Spółdzielnię może założyć co najmniej dziesięć osób. Jeżeli założycielami są osoby prawne, liczba założycieli nie może być mniejsza od trzech, a w przypadku spółdzielni produkcji rolnej — od pięciu.

Założyciele spółdzielni uchwalają statut, potwierdzając jego przyjęcie przez złożenie na nim swoich podpisów. Statut reguluje kwestie kluczowe dla istnienia i działania spółdzielni. Obowiązkowo powinien określać:

  • przedmiot działalności spółdzielni, jej siedzibę oraz czas trwania, o ile założono ją na czas określony,
  • zasady i tryb przyjmowania członków do spółdzielni, wypowiadania członkostwa, wykreślania i wykluczania członków ze spółdzielni,
  • wysokość wpisowego oraz wysokość i ilość udziałów, które członek obowiązany jest zadeklarować, terminy wnoszenia i zwrotu oraz skutki niewniesienia udziału w terminie,
  • prawa i obowiązki członków spółdzielni,
  • wysokość wkładów, terminy ich wnoszenia, zasady wyceny i zwrotu w wypadku likwidacji spółdzielni, wystąpienia członka lub ustania członkostwa z innej przyczyny,
  • zasady podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat spółdzielni,
  • zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni,
  • zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania uchwał.


Po uchwaleniu statutu założyciele dokonują wyboru organów spółdzielni, tj. zarządu i rady nadzorczej.

Kolejnym krokiem jest zarejestrowanie spółdzielni w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS). Z chwilą wpisania spółdzielni do KRS nabywa ona osobowość prawną.

Zgodnie z art. 12 Prawa spółdzielczego zmiana statutu spółdzielni wymaga uchwały walnego zgromadzenia podjętej większością 2/3 głosów. Zarząd jest obowiązany uchwałę o zmianie statutu zgłosić w ciągu trzydziestu dni od daty jej podjęcia do sądu rejestrowego, załączając dwa odpisy protokołu walnego zgromadzenia. Zmiana statutu nie wywołuje skutków prawnych przed jej wpisaniem do KRS.


KTO MOŻE ZOSTAĆ CZŁONKIEM SPÓŁDZIELNI?

Zasady i tryb przyjmowania nowych członków do spółdzielni określa zawsze jej statut. W nim zawarte są warunki, jakie musi spełnić potencjalny członek spółdzielni.

Zasadniczo członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być jedynie osoba, której przysługuje prawo do lokalu będącego w posiadaniu spółdzielni. Wyjątkiem jest małżeństwo. Małżonek członka spółdzielni może starać się o przyjęcie do spółdzielni, nawet jeśli nie przysługuje mu spółdzielcze prawo albo prawo odrębnej własności lokalu.

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być każda osoba fizyczna, także małoletni oraz ubezwłasnowolniony całkowicie lub częściowo. Osoby, które nie mają zdolności do czynności prawnych lub których zdolność ta jest ograniczona, nie mogą być członkami organów spółdzielni. W walnym zgromadzeniu biorą one udział przez swoich przedstawicieli ustawowych, np. rodziców, opiekunów, kuratorów.

Członkiem spółdzielni może być również osoba prawna (o ile statut nie stanowi inaczej). Osobie takiej nie przysługuje jednak spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Członkostwo spółdzielni może powstać jedynie na jednej z trzech dróg:

  • przez założenie spółdzielni (założyciele, którzy podpisali statut, stają się członkami spółdzielni z chwilą jej zarejestrowania);
  • przez przyjęcie do spółdzielni (najczęstszy sposób);
  • wskutek przekształceń organizacyjnych spółdzielni.



Jakie należy spełnić warunki, by zostać przyjętym w poczet członków spółdzielni?

Podstawowym warunkiem nabycia członkostwa spółdzielni jest złożenie deklaracji członkowskiej. Deklaracja taka pod rygorem nieważności powinna być sporządzona na piśmie. Podpisana przez przystępującego do spółdzielni, deklaracja powinna zawierać:

  • imię i nazwisko osoby starającej się o członkostwo lub nazwę osoby prawnej,
  • miejsce zamieszkania, a jeżeli starającym się jest osoba prawna — jej siedzibę,
  • ilość zadeklarowanych udziałów (w spółdzielniach mieszkaniowych: zazwyczaj jeden udział),
  • dane dotyczące wkładów.


Członek może w deklaracji lub w odrębnym pisemnym oświadczeniu złożonym spółdzielni wskazać osobę, której spółdzielnia ma wypłacić udziały po jego śmierci. Prawo z tego tytułu nie należy do spadku.

Poza złożeniem deklaracji członek spółdzielni jest obowiązany do wniesienia wpisowego, które nie może przekraczać wysokości minimalnego wynagrodzenia ogłaszanego corocznie przez ministra pracy (minimalne wynagrodzenie od stycznia 2007 r. wynosi 936 zł; Dz. U. z 2006 r. Nr 171, poz. 1227). Wysokość wpisowego określona zostaje w statucie.

W spółdzielniach mieszkaniowych istnieje również obowiązek wniesienia wkładów budowlanych lub mieszkaniowych, jeżeli osoba stara się o uzyskanie spółdzielczego prawa do lokalu.

Z obowiązku uiszczenia wkładu zwolnione są osoby:

  • które nabyły lokal od członka spółdzielni, któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu;
  • którym przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni mieszkaniowej na innej podstawie, chyba że wcześniej wniesiony wkład mieszkaniowy został zwrócony osobie uprawnionej.


Termin wniesienia wkładów określa statut spółdzielni, jednakże w przypadku umowy zawieranej ze spółdzielnią o wybudowanie lokalu zwykle wraz z uzyskaniem członkostwa wymagana jest wpłata odpowiedniego procentu wartości podejmowanej inwestycji (np. 10 proc. — na utrzymanie terenu).


Jak wygląda przyjęcie członka do spółdzielni?

Osoba przystępująca do spółdzielni staje się członkiem z chwilą przyjęcia jej przez właściwy organ spółdzielni (zwykle jest nim zarząd). Przyjęcie nowego członka do spółdzielni następuje w formie uchwały o przyjęciu. Powinno ono być stwierdzone na deklaracji członkowskiej podpisem dwóch członków zarządu lub osób do tego przez zarząd upoważnionych, z podaniem daty uchwały o przyjęciu.

Jeśli w spółdzielni funkcjonuje zarząd jednoosobowy (składający się wyłącznie z prezesa), uchwałę w sprawie przyjęcia lub złożenie podpisu na deklaracji dokonuje rada nadzorcza, chyba że statut przewiduje w tym względzie kompetencję walnego zgromadzenia.

Jeżeli statut nie stanowi inaczej, uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji. O uchwale o przyjęciu w poczet członków oraz o uchwale odmawiającej przyjęcia zainteresowany powinien być powiadomiony pisemnie w ciągu dwóch tygodni od dnia jej powzięcia. Zawiadomienie o odmowie przyjęcia powinno zawierać uzasadnienie.


Czy przysługuje odwołanie od uchwały odmawiającej przyjęcia?

Podstawową zasadą funkcjonowania spółdzielni jest zasada samorządności. Wynika z niej, że osoba, której odmówiono przyjęcia w poczet członków spółdzielni, nie może zaskarżyć takiej uchwały do sądu, a jedynie odwołać się do organów spółdzielczych wskazanych w statucie.

Statut powinien określać, w jakim terminie odwołanie powinno być złożone oraz w jakim terminie od złożenia odwołania organ odwoławczy ma obowiązek je rozpatrzyć.

Decyzja organu odwoławczego jest ostateczna i niepodważalna.

Istnieją jednak szczególne sytuacje, w których kandydatowi na członka przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni. Dotyczy to:

  • małżonka, któremu wskutek podziału majątku wspólnego (rozwód, unieważnienie małżeństwa) przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
  • małżonka zmarłego członka spółdzielni, jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało im w dwójkę, a żyjący małżonek nie był członkiem spółdzielni,
  • zamieszkałych do chwili śmierci z członkiem spółdzielni małżonka, dzieci i innych bliskich osób, jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało jedynie zmarłemu,
  • członka zlikwidowanej spółdzielni, którego mieszkanie znajduje się w budynku przejętym przez inną spółdzielnię,
  • nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.



PODSTAWA PRAWNA

Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848);
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27, z późn. zm.).

Magdalena Stec




Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach