Poniedziałek, 1 IX 2014 r.
Nr 130/2014 (1747)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


8 grudnia 2006 r.

TBS czy kredyt

Takie pytanie często zadają sobie chętni do zamieszkania we własnym „M". Galopujące ceny mieszkań na wolnym rynku i taniejące kredyty nie ułatwiają tej decyzji. Spróbujmy więc oszacować koszty obu inwestycji.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

Dla ułatwienia porównania przyjmiemy najwyższe wartości partycypacji i czynszu, przewidziane Ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Towarzystwa Budownictwa Społecznego mogą jednak ustalić stawki niższe, w zależności od faktycznego kosztu konkretnej inwestycji. TBS jest zobowiązany do oszacowania potencjalnemu najemcy dokładnych kosztów wynajęcia określonego lokalu.

Najemca lokalu z zasobów TBS najczęściej jest także partycypantem. Kwota partycypacji może wynosić  maksymalnie 30 proc. wartości mieszkania. Cena jest określona z góry przez wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2, ogłaszany przez wojewodów.

Wskaźnik ten dla Warszawy wynosi 4 674 zł (Obwieszczenie Wojewody Mazowieckiego z dnia 26 września 2006). Dla mieszkania o wielkości 50 m2 maksymalna kwota partycypacji = 50 x 4674 x 30 proc. = 70 110 zł. Maksymalny czynsz = 50 x (4 674 x 4 proc.)/12 = 50 x 15,58 = 779 zł. Pamiętajmy, że do czynszu musimy jeszcze dodać koszty eksploatacji i opłat dodatkowych (media, prąd, sieć kablowa, internetowa, ochrona, monitoring itp.). Kaucja dla tego mieszkania będzie wynosić 9 348 zł.

Wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 w województwie śląskim wynosi 2915 zł (Obwieszczenie Wojewody Śląskiego z dnia 27 września 2006 r.). Dla mieszkania o powierzchni 50 m2 maksymalna partycypacja wynosić będzie 43 725 zł, a kwota maksymalnego czynszu to 486 zł. Kaucja będzie więc wynosić 5 835 zł.

 

Zestawienie maksymalnych kosztów wynajęcia mieszkania w TBS w tych województwach przedstawia poniższa tabela.

 

Warszawa

woj. śląskie

partycypacja

70 110 zł

43 725 zł

kaucja

9 348 zł

5 832 zł

miesięczny czynsz

779 zł

486 zł

 

 

Przyjmując, że warszawski czynsz nowego, własnościowego mieszkania o powierzchni 50 m2 wynosi ok. 400 zł, obliczmy hipotetyczną ratę kredytu na 400 zł (800 – 400). Przy następujących założeniach: rata w wysokości 400 zł miesięcznie, okres spłaty 30 lat, oprocentowanie 4,5 proc. (GE Money Bank, kredyt złotówkowy), możemy otrzymać kredyt w wysokości ok. 79 tys. zł.

 

Łatwo obliczyć, że dodając 70 tys. zł wkładu własnego (partycypacja w Warszawie), mielibyśmy 149 tys. na kupno mieszkania. Za tę cenę w Warszawie trudno kupić chociażby kawalerkę z drugiej ręki. Gdy wkład własny wyniesie 40 tys. zł, będziemy dysponowali kwotą 119 tys. zł. Na Śląsku wystarczy to na kupno mieszkania o powierzchni ok. 30 m2.

 

Wyliczenia powyższe mają, oczywiście, jedynie wartość poglądową. Oprocentowanie kredytu w okresie spłaty zmienia się, każdy kredytobiorca może także negocjować warunki umowy podpisywanej z bankiem. Z drugiej strony oferty poszczególnych TBS-ów znacznie się różnią w zależności od wartości inwestycji, partycypacja i czynsz rzadko osiągają maksymalne kwoty.

 

Pomimo powyższych zastrzeżeń nie da się jednak zaprzeczyć, że wynajęcie mieszkania z TBS jest przedsięwzięciem mniej obciążającym finansowo, o ile partycypację jesteśmy w stanie opłacić z własnych środków. Zaciągnięcie na ten cel kredytu znacznie zwiększa koszty.

 

Należy jednak pamiętać, że malejące raty gwarantują sukcesywne zmniejszanie obciążeń, a po spłaceniu całości kredytu miesięczne opłaty będą niewielkie. Czynsze w TBS, związane z wartością metra kwadratowego, raczej będą rosnąć. Istnieje też ryzyko uwolnienia czynszu po przekroczeniu górnej granicy dochodów. Po spłaceniu kredytu bankowego otrzymujemy akt własności zajmowanego mieszkania, które najprawdopodobniej zyskało na wartości i możemy nim swobodnie dysponować. Nie ma też większych problemów ze sprzedażą mieszkania obciążonego kredytem.

 

Najemca TBS także przez lata spłaca kredyt, ale cudzy. Nie może wykupić mieszkania na własność ani przed, ani po spłaceniu obciążeń. Może za to zamienić mieszkanie w ramach TBS, lub odsprzedać partycypację.

 

Wbrew zapewnieniom reklam, otrzymanie kredytu hipotecznego nie jest sprawą łatwą. Kredytobiorca przede wszystkim musi wykazać się odpowiednim dochodem, umożliwiającym spłatę rat w terminie. Optymalnie byłoby, gdyby źródłem dochodu była umowa o pracę na czas nieokreślony, bez zmian zatrudnienia w roku poprzedzającym nasze staranie o kredyt. Nie otrzymamy kredytu, gdy jesteśmy w okresie wypowiedzenia czy w okresie próbnym, choć czasami banki odstępują od tej zasady (gdy dochody są wysokie, a pracodawca gwarantuje podpisanie stałej umowy). Urlop wychowawczy czy macierzyński, to również nie najlepszy czas na rozpoczynanie procedury kredytowej – banki zakładają, że nie ma żadnej gwarancji powrotu do pracy, a więc stałych dochodów.  

 

Banki coraz elastyczniej podchodzą za to do umów o pracę zawartych na czas określony. Mogą być one zaakceptowane, o ile będziemy w stanie zagwarantować odpowiednio długi okres zatrudnienia. Jeszcze do niedawna odrzucane przez banki umowy o dzieło czy zlecenia są także traktowane coraz przychylniej. Dobrze będzie jeśli wysokość dochodu będzie można potwierdzić wpływami na ROR.

 

W nieco trudniejszej sytuacji są osoby prowadzące działalność gospodarczą, które uciekają przed fiskusem i wykazują minimalny poziom dochodów. Bank będzie opierał się na dochodach z PIT.

 

Prawdziwym wyzwaniem jest uzyskanie kredytu dla przedstawicieli tzw. wolnych zawodów, głównie aktorów, zwłaszcza jeśli nie dysponują umową o współpracę z określonym pracodawcą. W nieco lepszej sytuacji są przedstawiciele tzw. zawodów zaufania publicznego (stomatolodzy, prawnicy, radcy prawni, etc.), którzy mogą skorzystać z ofert banków przygotowanych specjalnie dla tych grup zawodowych (GE MB, Fortis Bank).

 

Przydatne linki:

Porady i kalkulatory kredytowe na expander.pl oraz bankier.pl


Anna Proksa



Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach