Ulga polega na odjęciu od podstawy obliczenia podatku faktycznie poniesionych w roku podatkowym wydatków na spłatę odsetek od kredytu lub pożyczki (dalej będziemy używać pojęcia „kredytu”, ale będzie chodzić zawsze również o pożyczkę). Ulga obwarowana jest wieloma warunkami dodatkowymi i ograniczeniami.

Warunki i ograniczenia

1) Ulga dotyczy wyłącznie osób fizycznych, i to pod warunkiem, że mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

2) Kredyt został udzielony podatnikowi po 1 stycznia 2002 r., a instytucja udzielająca kredytu była do tego uprawniona na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych;

3) Z umowy kredytu wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji, które wymieniliśmy w punktach a) do d);

4) Inwestycja dotyczy budynków lub lokali mieszkalnych na terytorium RP przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu — określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw;

5) Inwestycja dotyczy budynku lub lokalu mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r., z tym, że:

5.1) w przypadku inwestycji wymienionych w punkcie a) lub d) — zakończenie nastąpiło przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę, nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, i zostało potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania — zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku,

5.2) w przypadku inwestycji wymienionych w punkcie b) lub c) — została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik;

6) Do zeznania rocznego (w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia) należy dołączyć oświadczenie o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku;

7) Odsetki zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez instytucję kredytującą, odsetki te nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie (chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku), i nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym;

8) Odliczenie obejmuje wyłącznie odsetki:

a) naliczone za okres począwszy od dnia 1 stycznia 2002 r. i zapłacone od tego dnia,
b) od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 m² powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji (z uwzględnieniem zasady gwarancji, o której piszę poniżej).

Uprzednie korzystanie z ulg i ulga odsetkowa

Niestety — ograniczenia wymienione powyżej nie zamykają długiej listy. Jeżeli podatnik lub jego małżonek korzystał lub korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na:

1) zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,

2) budowę budynku mieszkalnego,

3) wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,

4) zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,

5) nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,

6) przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,

7) systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach

— nie może skorzystać z omawianej dzisiaj ulgi.

Kredyty, od których odsetki nie są odliczane

Odliczeniu nie podlegają odsetki od niektórych kredytów. Dotyczy to kredytów:

1) udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę mieszkań na wynajem oraz udostępnianie lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie przepisów o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,

2) udzielanych przez kasy mieszkaniowe na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,

3) udzielanych na usuwanie skutków powodzi na zasadach określonych w przepisach o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi,

4) objętych wykupem odsetek ze środków z budżetu państwa na zasadach określonych w przepisach o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych,

5) wykorzystanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycją; w przypadku wykorzystania kredytu na cele wymienione w punktach od a) do d) oraz na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu odliczeniu nie podlegają odsetki od części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach.

Kiedy dokonać odliczenia

Ulga nie odciąży nas finansowo w trakcie trwania inwestycji, bowiem odliczenia można dokonać najwcześniej za rok podatkowy, w którym inwestycja została zakończona. Odsetki zapłacone do tego czasu można odliczyć od podstawy obliczenia podatku dopiero w rozliczeniu za rok, w którym po raz pierwszy odsetki zostały odliczone. Odsetki te mogą zostać rozliczone również w roku podatkowym następującym bezpośrednio po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki — ale w tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia.

Ulga i małżonkowie

Odliczenia dotyczą odsetek zapłaconych łącznie przez oboje małżonków. Jeżeli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu — odliczeń dokonuje się, zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych, bądź od dochodu każdego z małżonków, w proporcji wskazanej we wniosku, bądź od dochodu jednego z małżonków.

Zasada gwarancji

W kolejnych następujących po sobie latach podatkowych kwota górnego limitu kredytu, od którego odsetki mogą być odliczane, nie może ulec zmniejszeniu. Dlatego dla ustalania jej wielkości przyjmuje się najwyższy w okresie obowiązywania ustawy wskaźnik przeliczeniowy 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał. Wysokość kwoty limitu ogłaszana jest przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych (czyli ministra finansów) w drodze obwieszczenia w Monitorze Polskim — w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok podatkowy.

(R.G.)