Wtorek, 30 IX 2014 r.
Nr 148/2014 (1765)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


2 kwietnia 2007 r.

Umowa najmu i dzierżawy — podobieństwa i różnice

Zarówno umowa najmu, jak i umowa dzierżawy pozwala na użytkowanie cudzej rzeczy. Podstawową różnicą jest to, że dzierżawa pozwala również na pobieranie pożytków z używania rzeczy. Umowa dzierżawna może ponadto dotyczyć także praw. Zasady najmu i dzierżawy określa Kodeks cywilny.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

NAJEM

 

Umowa najmu dochodzi do skutku w wyniku złożenia oświadczeń woli stron. Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju).

Kodeks cywilny nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy na piśmie, jednak w przypadku umów na okres dłuższy niż rok brak formy pisemnej rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony. Podobnie najem mający trwać dłużej niż dziesięć lat jest według prawa zawarty na czas nieoznaczony.

 

Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe.


Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Oznacza to, że wszystkie konieczne naprawy są obowiązkiem wynajmującego. Natomiast drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

 

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.


Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

 

W przypadku gdy rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Gdy wynajmujący ociąga się z usunięciem wad lub ich usunięcie nie jest możliwe, najemca może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

 

Powyższe roszczenia nie przysługują najemcy, który wiedział o wadach w chwili zawierania umowy.


Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzeczy zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenia, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.


Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian, które byłyby sprzeczne z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Może natomiast rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania (użyczenie) albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy z podnajemcą o bezpłatne używanie lub podnajem jest stosunkiem zależnym i rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.


Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym, a jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:

  • za cały czas najmu — gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc,

  • miesięcznie, do 10. dnia miesiąca — gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony.

 


Jeżeli najemca dopuści się zwłoki z zapłatą czynszu, to wynajmujący może:

  • żądać zapłaty odsetek umownych bądź ustawowych,

  • żądać naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki najemcy,

  • wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności.


Dla zabezpieczenia czynszu, z którym najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Jednak wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.


Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem następujących terminów ustawowych:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny — na jeden dzień naprzód.


Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.


Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.


Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.


Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.


DZIERŻAWA


Zasadą dzierżawy jest  oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków przez określony lub nieokreślony czas, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz. Czynsz ten może zostać określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju lub też w ułamkowej części pożytków. Dzierżawa, inaczej niż najem, może dotyczyć również praw.

Dzierżawę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony.


Dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego, jest za to zobowiązany do dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. W przypadku umowy najmu obowiązek dokonywania koniecznych napraw ciąży na wynajmującym.


Kolejną różnicą jest, że dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, czyli pobierać pożytków, wydzierżawiając daną rzecz innej osobie.


Czynsz w przypadku dzierżawy płacony jest z dołu, ponieważ zależy od wielkości osiągniętych przez dzierżawcę pożytków. Jeśli termin zapłaty czynszu nie został określony w umowie, czynsz powinien być płatny  w terminie zwyczajowo przyjętym (np. na koniec lub początek miesiąca), a w braku takiego zwyczaju — półrocznie.


Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.


Gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Wynajmujący nie ma takiego obowiązku.

 

Wydzierżawiającemu, podobnie jak wynajmującemu, przysługuje prawo zastawu dla zabezpieczenia zaległego czynszu. W przypadku dzierżawy zastawem mogą zostać objęte rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.


Inne są także, w przypadku dzierżawy, ustawowe terminy wypowiedzenia umowy. W braku innej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę — na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego.


Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.


Roszczenia pomiędzy stronami, podobnie jak to jest przy najmie rzeczy, przedawniają się z upływem roku. Należy jednak pamiętać, że gdy dzierżawcy przysługują roszczenia przeciwko wydzierżawiającemu, to może on je sprzedać osobie trzeciej tylko po uzyskaniu przez tego drugiego pisemnej zgody.


Wzory umów najmu i dzierżawy


PORÓWNANIE

 

 

NAJEM

DZIERŻAWA

forma umowy

  • pisemna lub ustna

  • brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony

  • najem mający trwać dłużej niż dziesięć lat jest według prawa zawarty na czas nieoznaczony

 

  • pisemna lub ustna

  • brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok rozumiany jest jako zawarcie umowy na czas nieokreślony

  • dzierżawę zawartą na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu, poczytuje się za zawartą na czas nieokreślony

przedmiot umowy

rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części składowe

rzeczy ruchome i nieruchomości oraz prawa

cel umowy

użytkowanie cudzej rzeczy

użytkowanie cudzej rzeczy lub praw i pobieranie z nich pożytków

płatności

czynsz płacony z góry; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminach:

  • za cały czas najmu — gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc

  • miesięcznie, do 10. dnia miesiąca — gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony

 

  • czynsz płacony z dołu; gdy umowa nie przewiduje inaczej, w terminie zwyczajowo przyjętym (np. na koniec lub początek miesiąca), a w braku takiego zwyczaju — półrocznie

  • jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego

prawo zastawu

Wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo to wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

wydzierżawiającemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach służących do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy

odpowiedzialność za rzecz

  • odpowiedzialność za utrzymywanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku ponosi wynajmujący

  • najemca ma obowiązek użytkowania rzeczy zgodnie z przeznaczeniem i umową oraz ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy


dzierżawca jest odpowiedzialny za utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym

możliwość podnajmowania/poddzierżawiania rzeczy

najemca może  rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania (użyczenie) albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania

dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, czyli pobierać pożytków, wydzierżawiając daną rzecz innej osobie

terminy wypowiedzenia

1. wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem następujących terminów ustawowych:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie — na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego

  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny — na jeden dzień naprzód

2. wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności

  • w braku innej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę — na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego

  • gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu



Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93, ze zm.)

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733, ze zm.)

 

Anna Proksa




Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach