Obowiązek rozliczenia podatku spoczywa na jednostce oddającej grunt w użytkowanie wieczyste. W związku z tym faktem, gminy i starostwa w całej Polsce opodatkowały opłaty stawką podatku w wysokości 22 proc. 

Ponieważ ustawodawca nie rozstrzygnął w ustawie kwestii umów, w których prawo użytkowania wieczystego ustanowione zostało przed dniem wejścia ustawy w życie, w gminach i powiatach pojawił się problem w jaki sposób obciążać opłaty roczne podatkiem VAT - uwzględniać go w ustalonej opłacie rocznej, czy też do niej doliczać?

Samorządy w tym przypadku postępowały różnie – jedne podatek doliczały do opłat, wskutek czego obciążał on użytkowników wieczystych, w innych gminy i starostwach wzięły koszt podatku na siebie.

Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, w celu ułatwienia szybkiego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi (użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe prawo do lokalu, hipoteka). W użytkowanie wieczyste przekazywane są grunty Skarbu Państwa oraz grunty należące do samorządów terytorialnych, zasadniczo na okres 99 lat, a w wypadkach wyjątkowych na okresy krótsze, jednak co najmniej na lat 40.

Regulacja normatywna użytkowania wieczystego idzie dwutorowo. Ogólne unormowania prawne zawiera kodeks cywilny (art. 232-243 k.c.), kompleksowe i szczegółowe uregulowanie wszelkich kwestii związanych z użytkowaniem wieczystym ujęte jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261 z 2004 r. poz. 2603 z późn. zmian.).

Do oddania nieruchomości Skarbu Państwa lub gminy w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 234 k.c.) Oznacza to, że umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga zachowania formy aktu notarialnego i nie może być zawarta pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu. Do powstania użytkowania wieczystego niezbędna jest umowa i wpis do księgi wieczystej. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od dnia wszczęcia tego postępowania (art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste właściciel (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) pobiera opłaty - opłatę pierwszą w wysokości od 15 – 25 proc. ceny nieruchomości płatną jednorazowo, najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej i opłaty roczne, ustalane procentowo od ceny i celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, w wysokości od 0,3 proc. do 3 proc. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku.

Warto wiedzieć

 

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych, nie częściej niż raz w roku, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste i VAT

Jak wynika z powyższego, umowy użytkowania wieczystego zawierane są na wiele lat i kwestia podatku VAT od opłat rocznych dla każdej jednostki samorządu terytorialnego niesie za sobą poważne skutki ekonomiczne. Jeżeli gmina decydowała, że ustalona opłata roczna jest kwotą brutto i zawiera w sobie podatek VAT, to odprowadzała podatek z własnego budżetu i tym samym uszczuplała własne dochody. Jeżeli ustaloną opłatę roczną traktowała jako kwotę netto to doliczała do niej podatek od towarów i usług, a z tym z kolei nie chcieli pogodzić się użytkownicy wieczyści, ponieważ nie zmieniła się wartość nieruchomości, która uzasadniałaby podwyższenie opłaty rocznej.

Przez minione dwa lata (2005 i 2006) różne były w tej sprawie interpretacje przepisów prawa.

Gminy i powiaty występowały do Urzędów Skarbowych o pisemne interpretacje co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w indywidualnych sprawach dotyczących opłat rocznych i podatku VAT, i otrzymywały różne odpowiedzi. Ponieważ organy samorządu często się z opinią urzędów i izb skarbowych nie zgadzały, sprawy podatku VAT od opłat za użytkowanie wieczyste gruntu były przedmiotem zażaleń i skarg.

Samorządy czekały na wiążące dla nich rozstrzygnięcie kwestii opłat rocznych i podatku VAT. I doczekały się w styczniu 2007 r. Siedmioosobowy skład Naczelnego Sądu Administracyjnego 8 stycznia br. orzekł, że umowy o użytkowanie wieczyste, które zostały ustanowione przed wejściem w życie nowej ustawy o VAT, tj. przed 1 maja 2004 r. nie podlegają VAT. NSA uznał, że w takich przypadkach opłata roczna ani nie zawiera VAT, ani nie powinna być o niego powiększana. Użytkowanie wieczyste, na gruncie ustawy o VAT, zakwalifikowane zostało przez Sąd jako dostawa towarów (uchwała z dnia 8 stycznia 2007 r. Sygn. IFPS 1/06).

Powyższe oznacza, że użytkownicy wieczyści, którzy ponosili koszty opodatkowania, a których prawo użytkowania wieczystego ustanowione i wpisane zostało do księgi wieczystej przed 1 maja 2004 r. zapłacą mniej. W przypadku gmin i powiatów pojawiają się kolejne problemy. Urzędy do wystawionych faktur VAT dotyczących opłat rocznych będą musiały wystawiać faktury korygujące, które w niektórych gminach będą liczone w tysiącach sztuk.

Po uchwale NSA, gminy będą występowały do fiskusa o zwrot podatku. Bardziej skomplikowana jest sytuacja w gminach, które doliczały podatek VAT do opłat rocznych. Wieczyści użytkownicy już występują do gmin z wnioskami o zwrot nadpłaconego podatku VAT. W jaki sposób gminy poradzą sobie z tym problemem to już odrębne zagadnienie.


Podstawa prawna: 

• Ustawa z dnia z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 z późniejszymi zmianami),
• Kodeks cywilny - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami),
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261 z 2004r. poz. 2603 z późniejszymi zmianami),
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. Nr 124 z 2001r. poz. 1361 z późniejszymi zmianami).

Maria Baron