Zgodnie z art. 6 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota ta, jako jednostka organizacyjna, może zaciągać zobowiązania, a także nabywać różne prawa, może pozywać i być pozywana. Wspólnota ma również swoją podmiotowość na gruncie przepisów prawa podatkowego. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość wspólna to ta część budynku, która służy wszystkim lokatorom. Stanowi ją klatka schodowa, a także występująca w wielu budynkach (najczęściej na parterze) część komercyjna. Nieruchomość wspólna to także grunt — działka, na której stoi budynek.

O tym, jakie warunki musi spełnić lokal, by można go było wyodrębnić oraz jakie prawa i obowiązki przysługują właścicielom odrębnych lokali w stosunku do nieruchomości wspólnej i jaki jest ich udział w tej wspólnotowej części, piszemy w artykule: Odrębna własność lokalu i nieruchomość wspólna.


Zarządzanie nieruchomością wspólną

Ze względu na to, że właściciele lokali uczestniczą odpowiednio w nieruchomości wspólnej, nieruchomością tą należy jakoś zarządzać.

Jeżeli w budynku jest więcej niż 7 lokali, wspólnota ma obowiązek ustanowić jedno- lub kilkuosobowy zarząd, który będzie prowadził politykę wspólnoty.

Jeśli liczba lokali nie przekracza 7, ustanowienie zarządu, jako odrębnego organu, nie jest obligatoryjne. W przypadku gdy wspólnota nie powoła zarządu, sama dokonuje czynności związanych z utrzymaniem nieruchomości, a do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali określają:

• w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo
• w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

Właściciele lokali mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Istotne jest to, że przyjęty przez wspólnotę mieszkaniową sposób zarządu nieruchomością wspólną nie jest wiążący jedynie dla ustalających. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali porządek ustalony przez dotychczasowych współwłaścicieli ma zastosowanie także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Ewentualna zmiana ustalonego w tym trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała taka stanowi wówczas podstawę wpisu do księgi wieczystej.


Obowiązki zarządu

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W tej materii jest obowiązany:

• składać właścicielom roczne sprawozdania ze swojej działalności,
• zwoływać zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (jeśli zarząd nie wywiąże się z tego, wówczas zebranie może zwołać każdy z właścicieli),
• prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
• sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,
• podjąć czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i dokonać rozliczenia kosztów z tym związanych,
• dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy.

Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

W myśl art. 32a ww. ustawy, jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

• wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
• udzielenia zarządowi lub zarządcy pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Prawa zarządu

Zarząd wspólnoty samodzielnie może podejmować decyzje w sprawach zwykłych, bieżących, związanych z utrzymaniem nieruchomości. Właściciele w zasadzie nie mogą sprzeciwić się czynnościom zwykłego zarządu. Mogą natomiast:

• odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków w każdej chwili na mocy uchwały,
• żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego, jeżeli zarząd nie wykonuje swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki (uprawnienie do wystąpienia do sądu z takim żądaniem przysługuje każdemu członkowi wspólnoty).

Koszty zarządzania nieruchomością wspólną

Każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, ale jest też obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Jeżeli właściciel lokalu pełni obowiązki członka zarządu, to może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.


Kontrola zarządu

Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo bezpośredniej kontroli działalności zarządu. Ponadto, na corocznym zebraniu ogółu właścicieli, zarząd składa sprawozdanie z prowadzonej działalności. Wspólnota, w drodze uchwały, udziela mu absolutorium.


Uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową

Wspólnota podejmuje decyzje w formie uchwały. Uchwały takie zapadają na zebraniu właścicieli bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Właściciele mogą jednak postanowić w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu albo w uchwale, w której większość głosów odpowiada większości udziałów, że w określonej sprawie każdemu właścicielowi będzie przypadał jeden głos bez względu na wielkość udziału.

Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli, członkom wspólnoty nie doręcza się jej postanowień. W przypadku gdy do podjęcia uchwały doszło w wyniku indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Członkowie wspólnoty wyrażają swoje stanowisko w uchwale w sprawach o większej wadze, do realizacji których potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie danej czynności bądź udzielająca zarządowi pełnomocnictwa.

Do czynności takich należą:

• ustalanie wynagrodzenia dla członków zarządu,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej lub dokonanie jej podziału,
• nabycie nieruchomości, nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej,
• zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej,
• połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu,
• udzielenie zarządowi lub zarządcy absolutorium z prowadzonej przez niego działalności,
• uchwalanie rocznego planu gospodarczego i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną,
• zawieszenie w czynnościach lub odwołanie zarządu albo poszczególnych jego członków.

(art. 22 ww. ustawy)


Uchwała może być zaskarżona do sądu przez członka wspólnoty lub przez zarząd, jeżeli:

• jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,
• narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
• w jakikolwiek inny sposób narusza interesy pozywającego.

Zgodnie z art. 25 ww. ustawy powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej może być wniesione do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że inaczej zadecyduje sąd.


Zebranie właścicieli

Zebranie właścicieli jest organem, który podejmuje decyzje kluczowe dla wspólnoty, wymagające dyskusji i przedstawienia różnych stanowisk. W kwestii zebrań obowiązują pewne reguły, z którymi szczegółowo zapoznamy się w artykule: Wspólnota mieszkaniowa przed rocznym zebraniem.


Podstawa prawna

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388, z późn. zm.).


Magdalena Stec