Piątek, 28 XI 2014 r.
Nr 175/2014 (1792)
indeks alfabetyczny |
A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  Ł  M  N  O  P  R  S  Ś  T  U  W  V  Z  Ź  Ż 
wydanie z wybranego dnia | najczęściej czytane | najlepiej oceniane | zmień rozmiar czcionki | terminy i wydarzenia | kanał RSS
 


16 stycznia 2007 r.

Zwrot kaucji mieszkaniowej

Od 1959 r. najemca mieszkania komunalnego i zakładowego, przy podpisywaniu umowy najmu lokalu, zobowiązany był do wpłacenia kaucji mieszkaniowej jako formy zabezpieczenia ewentualnych roszczeń właściciela lokalu względem najemcy. Jej wysokość zależała od wielkości mieszkania i standardu jego wyposażenia. W przeszłości wpłacane kwoty kaucji były wysokie, często odpowiadały równowartości kilku ówczesnych średnich pensji.

Uwaga: artykuł który czytasz ma ponad 3 miesiące.

R E K L A M A

W momencie wykupu mieszkania, lokatorowi, który wpłacił kaucję mieszkaniową przysługuje jej zwrot od właściciela budynku (obecnie najczęściej gminy).

 

Przepisy dotyczące wpłacania i zwrotu kaucji mieszkaniowej są zawarte w art. 6 i art. 36 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71 poz. 734 z późniejszymi zmianami). Wpłacone przez najemców kaucje mieszkaniowe do 1988 r. podlegały w określonych sytuacjach zwrotowi w wartości nominalnej (to jest tej samej sumie, na jaką opiewał dług w chwili jego powstania).

 

Od 1 stycznia 1988 roku kaucje mieszkaniowe podlegały oprocentowaniu, tzn. zwrot następował z uwzględnieniem odsetek, których wartość ustalana była przez prezesa NBP.

 

Kaucje mieszkaniowe wpłacone w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105 poz. 509 z późniejszymi zmianami) podlegały waloryzacji na zasadach ustalonych w cytowanej ustawie. Był to swoisty sposób waloryzacji, przewidziany jedynie dla kaucji wpłaconych po dniu 12 listopada 1994 r. i polegał na waloryzacji wpłaconych kwot wskaźnikiem wartości odtworzeniowej lokalu. Jednocześnie w art. 62 tej ustawy przesądzono, że kaucje mieszkaniowe wpłacone po 12 listopada 1994 r. podlegały zwrotowi, po ewentualnym pomniejszeniu należności wynajmującego, wraz z należnym oprocentowaniem.

 

Jak z tego wynika, system waloryzacji kaucji mieszkaniowych nie jest spójny. W wyroku Sądu Najwyższego z 26 września 2002 r. (syg.akt III CZP 58/02) stwierdzono, że wszystkie kaucje mieszkaniowe mogą zostać zwaloryzowane. Jednak warunki takiej waloryzacji są uzależnione od daty wpłacenia kaucji. I tak:

 

  • kaucje płacone pod rządami obecnej ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdy kaucja została wpłacona po 10 lipca 2001 r. – podstawą zwrotu i waloryzacji kaucji jest art. 6 ust. 3 i 4 ustawy, wysokość zwracanej kaucji uzależniona jest od wysokości miesięcznego czynszu i dokonanej wpłaty, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana,

 

  • w przypadku kaucji wpłaconych w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, tj. wpłaconych w okresie od 12 listopada 1994 r. do dnia 9 lipca 2001 r. – obowiązek waloryzacji polega na urealnieniu kaucji w stosunku do wartości odtworzeniowej lokalu,

 

  • odnośnie kaucji wpłaconych przed 12 listopada 1994 r. ma zastosowanie art. 358 [1] § 3 Kodeksu cywilnego, czyli ogólne zasady prawa cywilnego – a waloryzacja kaucji mieszkaniowej dokonywana jest na drodze sądowej.

 

Waloryzacja sądowa zawsze ma charakter indywidualny, a sąd badając wysokość zwaloryzowanej kwoty, bierze pod uwagę interesy obu stron i zasady współżycia społecznego. Procesy o waloryzację kaucji mieszkaniowych toczą się w trybie uproszczonym. Pozew należy złożyć na urzędowym formularzu. Dowód wpłaty kaucji powinien być dokumentem załączonym do pozwu.

 

Najemca może żądać waloryzacji kaucji przed jej przyjęciem. Przyjęcie oferowanego świadczenia (kaucji) powoduje wygaśnięcie zobowiązania, co uniemożliwia żądanie waloryzacji.

 

Przed wstąpieniem na drogę sądową można wystąpić do gminy o zwrot kaucji mieszkaniowej poprzez ugodowe załatwienie sprawy. Nie trzeba wtedy ponosić kosztów sądowych (w przypadku trudnej sytuacji materialnej wnoszącego pozew można złożyć w sądzie wniosek o zwolnienie z tych kosztów). Gminy najczęściej nie chcą zawierać porozumień, gdyż gminę nie zobowiązują do takiej ugody żadne przepisy. Duża liczba wyroków sądowych o zwrot przez gminę byłym najemcom zwaloryzowanych kaucji mieszkaniowych może stanowić czynnik ekonomiczny, który skłoni gminy do zawierania takich porozumień.

 

Roszczenie o zwrot kaucji mieszkaniowej jest roszczeniem pieniężnym i przedawnia się z upływem 10 lat od dnia wymagalności roszczenia (art. 118 Kodeksu cywilnego).

 

Skutkiem przedawnienia jest powstanie po stronie gminy uprawnienia do uchylenia się od obowiązku wypłacenia kaucji. Skorzystanie przez gminę z tej możliwości powoduje, że roszczenie nie może już być skutecznie dochodzone przed sądem. Jeżeli gmina skorzysta z zarzutu przedawnienia, sąd będzie miał obowiązek pozew oddalić.


Maria Baron




Copyright © TaxNet Sp. z o.o. w Tychach